Nu-proprietário que loca imóvel com anuência do usufrutuário pode ajuizar despejo, decide o STJ

Contexto do caso

O caso envolve um imóvel cuja propriedade estava desmembrada entre nuas-proprietárias e uma usufrutuária, arranjo típico das doações com reserva de usufruto usadas no planejamento sucessório familiar. As nuas-proprietárias celebraram contrato de locação com terceiro, e a usufrutuária participou do instrumento como interveniente, manifestando anuência expressa. Sobreveio inadimplemento dos aluguéis, e as nuas-proprietárias ajuizaram ação de despejo por falta de pagamento, via que a Lei n. 8.245/1991 reserva ao locador para reaver o imóvel (art. 5º), com rito próprio para a inadimplência (arts. 9º, III, e 62).

Em defesa, o locatário arguiu ilegitimidade ativa: sustentou que, constituído o usufruto, apenas a usufrutuária, titular da posse, da administração e da percepção dos frutos (art. 1.394 do Código Civil), poderia figurar como locadora e, portanto, como autora do despejo. O texto oficial do informativo não detalha o desfecho nas instâncias ordinárias paulistas. A controvérsia chegou ao Superior Tribunal de Justiça pelo REsp 2.218.467-SP, distribuído à Terceira Turma sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e foi julgada em 14 de setembro de 2026.

O que o tribunal decidiu

A Terceira Turma, por unanimidade, reconheceu a legitimidade ativa das nuas-proprietárias. A conclusão é a de que, celebrado o contrato de locação pelo nu-proprietário com a aquiescência expressa do usufrutuário, o nu-proprietário detém legitimidade para o ajuizamento da ação de despejo, e a conduta do locatário que alega a sua ilegitimidade é incompatível com a boa-fé objetiva.

O acórdão fixou ainda uma distinção operacional. O usufrutuário pode locar o imóvel sem consultar o nu-proprietário e faz jus aos aluguéis, que são frutos civis. O nu-proprietário só pode figurar como locador com o consentimento do usufrutuário. E nada impede que ambos ocupem, juntos, o polo do locador, solução que a Turma qualificou como incremento de segurança jurídica, inclusive em favor do locatário.

Fundamentos

O voto condutor parte da estrutura do usufruto como desmembramento da propriedade. O nu-proprietário conserva o domínio, o poder de disposição e a posse indireta; ao usufrutuário são transferidas as faculdades de usar a coisa e de retirar-lhe os frutos, com o direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos do art. 1.394 do Código Civil. Apoiada na doutrina, a relatora frisa que a nua-propriedade não sai do comércio: pode ser alienada e gravada sem alteração dos direitos do usufrutuário, como reconhecido no REsp 1.712.097-RS (Terceira Turma, DJe 13/4/2018), que admitiu a penhora e a alienação judicial da nua-propriedade com ressalva do usufruto.

Dessa premissa decorrem duas consequências. Porque administra o bem e percebe os frutos, o usufrutuário pode locar sozinho, recebendo os aluguéis. Porque conserva o domínio e a posse indireta, o nu-proprietário pode, em tese, figurar como locador, desde que o usufrutuário consinta, matéria de direitos patrimoniais disponíveis regida pela autonomia privada.

Na hipótese concreta, a usufrutuária foi interveniente no contrato, o que evidencia anuência expressa. Ajuizada a ação de despejo, a arguição de ilegitimidade pelo locatário revela comportamento contraditório: ele contratou, em seu próprio benefício, com nuas-proprietárias e usufrutuária simultaneamente, todas legitimadas à propositura da ação. A Turma invocou o AgRg no AgRg no Ag 610.607-MG (Sexta Turma, DJe 17/8/2009), que reconheceu a legitimidade do nu-proprietário para executar aluguéis inadimplidos e qualificou como ofensiva à boa-fé objetiva a conduta da locatária que, após dois anos de posse direta, negou a legitimidade do locador.

“Uma das funções da boa-fé objetiva é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, em cuja seriedade o outro pactuante confiou. [...] Celebrado contrato de locação de imóvel objeto de usufruto, fere a boa-fé objetiva a atitude da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de dois anos, alega que o locador, por ser o nu-proprietário do bem, não detém legitimidade para promover a execução dos aluguéis não adimplidos.”

Análise crítica

O julgado é de continuidade, não de ruptura. Ele transporta para a Terceira Turma, hoje competente para locação predial urbana, orientação que a Sexta Turma adotara em 2009, quando a matéria ainda tramitava na Terceira Seção. Mas faz mais do que repetir: enquanto o precedente de 2009 se apoiava quase exclusivamente na boa-fé, o REsp 2.218.467-SP constrói primeiro o fundamento de direito material (a possibilidade de o nu-proprietário locar com consentimento do usufrutuário) e só depois recorre à boa-fé como reforço. A ordem importa, porque legitimidade ad causam é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício (art. 485, VI e § 3º, do Código de Processo Civil), e a boa-fé objetiva não teria força para criar legitimidade onde ela inexistisse. A vedação ao venire contra factum proprium funciona como argumento de fechamento, não como fonte da legitimação.

Há, contudo, um ponto em que a fundamentação poderia ser mais precisa. A própria Terceira Turma consolidou, desde o REsp 1.196.824-AL (Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 19/2/2013), reiterado em 2026 no AgInt no AREsp 3.069.752-RJ e, na Quarta Turma, no AgInt no AREsp 2.939.726-MG, que a locação tem natureza pessoal e que o sujeito ativo do despejo é o locador definido no contrato, coincida ou não com o proprietário. Por essa linha, a discussão sobre o título que autoriza a locar pertence ao mérito. O consentimento do usufrutuário importa para a eficácia da locação perante o próprio usufrutuário, não para a legitimidade processual do locador frente ao inquilino. Ao condicionar a legitimidade à anuência, o acórdão mistura o plano processual com o da oponibilidade real e pode sugerir que o nu-proprietário sem anuência seria parte ilegítima, quando o rigoroso seria dizer que celebrou locação ineficaz em face do usufrutuário.

Também merecia enfrentamento o enquadramento da usufrutuária interveniente. Ao afirmar que todas detinham legitimidade, a Turma parece tratá-la como colocadora. Se assim for, incide o art. 2º da Lei n. 8.245/1991, que presume solidários os colocadores, o que por si só autorizaria qualquer deles a promover o despejo e dispensaria o recurso à boa-fé. O preço de não trilhar esse caminho é deixar em aberto questões conexas: a quem pertencem os aluguéis quando o locador é o nu-proprietário (o art. 1.394 aponta para o usufrutuário, salvo cessão do exercício, admitida pelo art. 1.393, ou liberalidade) e como se resolvem demandas concorrentes de nu-proprietário e usufrutuário contra o mesmo inquilino.

No plano sistêmico, a decisão dialoga com o art. 7º da Lei n. 8.245/1991, que protege o locatário quando a locação foi celebrada pelo usufrutuário: extinto o usufruto, o nu-proprietário pode denunciar o contrato com prazo de trinta dias, salvo se anuiu por escrito. O STJ já extraía daí que, extinto o usufruto, o nu-proprietário pode ajuizar o despejo (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.561.211-SP, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020). Na hipótese inversa, decidida agora, a locação celebrada pelo nu-proprietário com anuência do usufrutuário é ainda mais estável para o inquilino, porque a extinção do usufruto apenas consolida no locador a plenitude do domínio. O julgado preenche um vazio legislativo de modo coerente com a proteção da confiança que inspira o art. 7º.

Impacto prático

• Redação contratual: em imóvel gravado com usufruto, nu-proprietário e usufrutuário devem assinar como colocadores, atraindo a solidariedade do art. 2º da Lei n. 8.245/1991, e não apenas como interveniente anuente; convém cláusula expressa sobre quem recebe os aluguéis.
• Due diligence de administradoras e corretores: consultar a matrícula antes da assinatura; se o locador for nu-proprietário, exigir anuência escrita do usufrutuário; se for usufrutuário, obter anuência escrita do nu-proprietário, que protege o locatário contra a denúncia do art. 7º.
• Contencioso locatício: a preliminar de ilegitimidade do nu-proprietário que locou com anuência do usufrutuário tende a ser rejeitada de plano, e a arguição não suspende o prazo de purga da mora do art. 62, II; a mesma lógica legitima o nu-proprietário-locador a cobrar e executar aluguéis.
• Planejamento sucessório: donatários com reserva de usufruto em favor dos doadores podem assumir a gestão locatícia do imóvel, desde que a anuência dos usufrutuários seja formalizada; sem ela, o contrato firmado pelos nus-proprietários fica vulnerável à oposição dos usufrutuários.
• Extinção do usufruto: locação celebrada pelo nu-proprietário permanece íntegra com a morte ou renúncia do usufrutuário; locação celebrada pelo usufrutuário sem anuência do nu-proprietário pode ser denunciada em noventa dias da averbação da extinção, com trinta dias para desocupação.

Em concursos e no Exame da OAB, o tema aparece em duas frentes. Em Direito Civil, cobra-se a repartição de faculdades entre nu-proprietário e usufrutuário (arts. 1.394 e 1.399 do Código Civil) e a regra de que os frutos civis pertencem ao usufrutuário. Em Processo Civil e legislação especial, a assertiva típica é que o nu-proprietário não tem legitimidade para a ação de despejo: verdadeira como regra e falsa quando houver anuência expressa do usufrutuário. Espere a associação com o art. 7º da Lei n. 8.245/1991, com o venire contra factum proprium (Enunciado 362 da IV Jornada de Direito Civil) e com a natureza pessoal da locação.

Conexões jurisprudenciais

• AgRg no AgRg no Ag 610.607-MG (STJ, Sexta Turma, DJe 17/8/2009): antecedente direto; legitimidade do nu-proprietário-locador para executar aluguéis e violação da boa-fé objetiva pela alegação tardia de ilegitimidade.
• REsp 1.196.824-AL (STJ, Terceira Turma, julgado em 19/2/2013): natureza pessoal da locação; o autor do despejo é o locador do contrato, proprietário ou não. Linha reiterada em 2026 (AgInt no AREsp 3.069.752-RJ e AgInt no AREsp 2.939.726-MG), que oferece fundamento autônomo ao resultado do julgado comentado.
• AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1.561.211-SP (STJ, Quarta Turma, julgado em 29/6/2020): extinto o usufruto, o nu-proprietário recupera o pleno domínio e pode ajuizar despejo; complementa o julgado, que trata do usufruto ainda vigente.
• REsp 1.712.097-RS (STJ, Terceira Turma, DJe 13/4/2018): comerciabilidade da nua-propriedade; penhora e alienação judicial com ressalva do usufruto.
• REsp 1.202.843-PR (STJ, Terceira Turma, julgado em 21/10/2014, Informativo 550): usufrutuário tem legitimidade para ação petitória em defesa do usufruto; mostra que o STJ legitima cada titular conforme a faculdade dominial que lhe cabe.
• Enunciado 362 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: funda a vedação ao comportamento contraditório na proteção da confiança, com base nos arts. 187 e 422 do Código Civil.