Acórdão

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de declaração protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos de declaração considerados protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem analisa as questões essenciais para a solução da controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da parte. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. 5. A corretora de imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 6. Em rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato. 7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos de declaração protelatórios. (REsp n. 1.955.186/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025.)