Acórdão

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RETENÇÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CDC. OBSERVÂNCIA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe 17/11/2021). Preclusa, portanto, a questão relativa aos honorários. 2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. A nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não afasta a viabilidade de análise da abusividade da cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta retenção. Precedentes. 4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 12/9/2025). 5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.718.108/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025.)