Acórdão

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. INOPONIBILIDADE AO CREDOR HIPOTECÁRIO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto pelos adquirentes de sala comercial contra decisão monocrática que dera provimento a recurso especial, para reformar acórdão do Tribunal Regional Federal e julgar improcedentes pedidos de cancelamento de hipoteca constituída em favor de instituição financeira, afastando a aplicação da Súmula 308/STJ a imóvel comercial e reconhecendo a prevalência do direito de sequela da hipoteca. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e nulidade do acórdão recorrido por violação dos arts. 1.022, II, 11 e 489, § 1º, IV, do CPC, em especial quanto ao prequestionamento de dispositivos legais; (ii) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a hipoteca constituída sobre sala comercial; (iii) saber se contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, não registrado, ainda que anterior à hipoteca, é oponível ao credor hipotecário de boa-fé; e (iv) saber se seria cabível distinguishing dos precedentes do STJ invocados na decisão monocrática, em razão das peculiaridades fáticas do caso. III. Razões de decidir 3. A alegação de violação dos arts. 1.022, II, 11 e 489, § 1º, IV, do CPC não se mostra suficientemente demonstrada, pois as razões recursais são genéricas e não indicam, de forma clara e objetiva, quais pontos teriam sido omitidos pelo tribunal de origem, incidindo, por analogia, a Súmula 284/STF, o que impede o reconhecimento de negativa de prestação jurisdicional. 4. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a Súmula 308/STJ se aplica exclusivamente a contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, em que a hipoteca recai sobre imóveis residenciais, sendo inaplicável aos imóveis comerciais, de modo que se afasta sua incidência na hipótese de sala comercial dada em garantia hipotecária. 5. Conforme o art. 1.245, § 1º, do Código Civil, a transferência da propriedade imobiliária somente se perfaz com o registro do título no cartório de registro de imóveis, de modo que, inexistindo registro do contrato de promessa de compra e venda, os adquirentes não detêm propriedade em sentido jurídico, mas apenas direito obrigacional, inoponível a terceiros de boa-fé. 6. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, não registrado no cartório imobiliário, ainda que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebe o imóvel como garantia real, razão pela qual subsiste a eficácia da hipoteca em favor da instituição financeira. 7. Não há prova nos autos de registro do contrato de promessa de compra e venda, tampouco afirmação concreta nesse sentido pelos embargantes, o que reforça a conclusão pela inexistência de propriedade registrada e pela validade dos atos de repactuação celebrados entre construtora e credor hipotecário. 8. A alegada nulidade do aditivo de repactuação firmado entre a construtora e a instituição financeira, sob o argumento de disposição de coisa alheia, não pode ser examinada em recurso especial por ausência de prequestionamento no acórdão recorrido, constituindo óbice de admissibilidade. 9. Eventuais ilícitos praticados pela construtora em relação aos compromissários compradores devem ser discutidos em sede de responsabilidade civil (indenização), e não no âmbito dominial, não sendo possível afastar a hipoteca válida regularmente constituída sobre imóvel comercial. 10. Inexiste distinção fática relevante apta a afastar a aplicação dos precedentes do STJ, pois a hipótese versa sobre imóvel comercial gravado com hipoteca em favor de credor de boa-fé, sem registro do contrato de promessa de compra e venda, enquadrando-se exatamente na orientação consolidada desta Corte. IV. Dispositivo Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.152.811/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.)