Acórdão

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIA L. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CASO FORTUITO INTERNO. MULTA MORATÓRIA E JUROS DE MORA. BIS IN IDEM. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE. NULIDADE DE CLÁUSULA DE REPASSE DE IPTU ANTES DA POSSE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULAS 7/STJ, 283/STF, 284/STF E 83/STJ. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por empresas rés em ação indenizatória, visando reformar decisão que inadmitiu recurso especial manejado contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o qual reconheceu a responsabilidade solidária das rés pelo atraso na entrega de loteamento, afastou a alegação de caso fortuito externo e manteve a condenação em multa moratória, ressarcimento de valores pagos a título de IPTU e honorários advocatícios. 2. O objetivo recursal é decidir se: (i) a cumulação de multa moratória com juros de mora configura bis in idem, em violação ao art. 884 do Código Civil; (ii) o atraso na entrega do loteamento pode ser atribuído a caso fortuito externo, afastando a responsabilidade das recorrentes, nos termos do art. 393 do Código Civil; (iii) a penalidade contratual deve ser reduzida por desproporcionalidade, conforme o art. 413 do Código Civil; (iv) a cláusula que atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse é válida; (v) há dissídio jurisprudencial quanto a configuração de caso fortuito e a responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento. 3. A cumulação de multa moratória com juros de mora não configura bis in idem, pois possuem naturezas jurídicas distintas e finalidades complementares, sendo a multa moratória destinada a compensar o atraso na entrega do loteamento e os juros de mora a reparar o inadimplemento contratual. A condenação limitou-se à multa prevista na cláusula 11 do contrato, afastando-se a cláusula 19, que tratava do mesmo fato gerador, em conformidade com o art. 884 do Código Civil. 4. Entraves administrativos e burocráticos apontados pelas rés configuram fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não eximindo as rés de sua responsabilidade pelo atraso na entrega do loteamento, conforme entendimento consolidado na Súmula 161 do TJSP e jurisprudência do STJ. A revisão dessa conclusão demandaria reexame de fatos e provas, vedado pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. 5. A cláusula penal pactuada, que estipula multa de 0,5% por mês de atraso, limitada a 10% do valor pago, é proporcional ao prejuízo causado pelo inadimplemento e não configura enriquecimento sem causa, estando em conformidade com o art. 413 do Código Civil. 6. A cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse é nula, pois as despesas de IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente, conforme jurisprudência pacífica do STJ. 7. Não há similitude fática e jurídica entre os casos apontados como paradigmas e o presente caso, inviabilizando a configuração de dissídio jurisprudencial. Ademais, a decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ, atraindo os óbices das Súmulas 7/STJ, 283/STF, 284/STF e 83/STJ. 8. A majoração dos honorários advocatícios em 5%, limitada ao percentual de 20%, é devida em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 9. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. (AREsp n. 2.645.378/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)