Acórdão

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E DA CORRESPONDENTE MATRÍCULA. VÍCIO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. PACTO COMISSÓRIO. NÃO CARACTERIZAÇÃO. IMPRESTABILIDADE DA PROCURAÇÃO OUTORGADA PARA A CELEBRAÇÃO DO PACTO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. 1. Consoante cediço no STJ, não há falar em julgamento extra petita quando o julgador - adstrito às circunstâncias fáticas da demanda (causa de pedir remota) e ao pedido constante nos autos - procede à subsunção normativa com amparo em fundamentos jurídicos diversos dos esposados pelo autor e refutados pelo réu, o que se coaduna com as máximas contidas nos brocardos iura novit curia e da mihi factum dabo tibi jus. 2. O vedado pacto comissório configura-se quando se vislumbrar hipótese fática em que o inadimplemento de obrigação pecuniária - objeto de garantia real - implicar, como efeito prático automático, a transferência da propriedade da coisa gravada ao titular do crédito e tal avença se der no período anterior ao vencimento da dívida. Inteligência dos artigos 765 do Código Civil de 1916 e 1.428 do codex de 2002. 3. A nulidade decorrente da constatação de pacto comissório alcança os negócios indiretos que o dissimulem sob a aparência de convenção lícita (inciso VI do artigo 166 do Código Civil), a exemplo de contrato de compra e venda com pacto de retrovenda ou compromisso de compra e venda em garantia de empréstimo em dinheiro. 4. No caso, a negociação apontada como nula pelo Tribunal de origem - consubstanciada na transferência de 95% do capital social da Tilburi para Miloran e na consequente autorização para que o Diretor-Presidente desta última onerasse ou vendesse os bens imóveis da primeira (nos termos do artigo 1.015 do Código Civil) - não se revela apta ao reconhecimento da fraude à lei consubstanciada na proibição de pacto comissório, por inexistir prova contundente da existência do empréstimo e da instituição de garantia da respectiva dívida, mas tão somente um "indicativo" deduzido da prova emprestada (termo de declaração prestada à autoridade policial), não tendo sido esclarecido, contudo, em que momento da cadeia de acontecimentos a referida avença ocorrera. 5. Ademais, a atribuição de poder exclusivo de administração de sociedade limitada - ainda que, ao fim e ao cabo, compreenda o poder de disposição patrimonial - não caracteriza a eficácia típica da cláusula comissória, cuja admissão, na espécie, significaria beneficiar a autora pela própria torpeza. 6. "A oneração ou a venda de bens imóveis" da Tilburi encontrava-se compreendida em seu objeto social, caracterizando, portanto, ato de gestão da empresa que, no silêncio do contrato social, poderia ser praticado pela Miloran (sócia-administradora), enquanto presentada por seu Diretor-Presidente, revelando-se despicienda a anuência do sócio minoritário (artigo 1.015 do Código Civil). 7. No entanto, revela-se incontroverso nos autos que, na escritura pública de compra e venda do imóvel, a Tilburi figura como vendedora, estando "presentada" pela Miloran, que, no ato, foi "representada" por terceiro e não por seu Diretor-Presidente, a quem competia, no mundo dos fatos, exercer os atos de gestão da sociedade limitada. 8. À luz do disposto no artigo 1.018 do Código Civil, a Miloran - na qualidade de administradora da Tilburi - não poderia se fazer substituir por terceiro no exercício de suas funções de gestão, mas poderia outorgar procuração especificando os atos e as operações que poderiam ser praticados pelo mandatário. 9. Cotejando os termos da procuração, verifica-se que a Miloran conferiu, ao mandatário, poderes para praticar atos, assinar escrituras e vender quaisquer bens imóveis em seu nome, inexistindo, contudo, menção alguma à Tilburi, seja no sentido de transferir poderes genéricos para a sua administração - o que seria descabido por força do artigo 1.018 do Código Civil -, seja para especificar determinados atos de gestão ou de disposição do patrimônio da sociedade presentada pela offshore. Nessa perspectiva, revela-se evidente a imprestabilidade da procuração utilizada para a celebração do contrato de compra e venda do imóvel de titularidade da Tilburi. 10. Nada obstante, a caracterização do réu como "terceiro adquirente de boa-fé" constitui obstáculo intransponível à declaração de nulidade da compra e venda e ao consequente restabelecimento da propriedade da Tilburi. 11. Além da constatação pelas instâncias ordinárias de que o demandado não agira em conluio com os alienantes - tendo sido vítima de estratagema que induziu em erro até mesmo a experimentada serventia notarial -, observa-se que a prova da quitação do preço do imóvel (encartada na escritura pública) não foi suficientemente desconstituída pelo Tribunal de origem. 12. Isso porque a mera afirmação do Diretor-Presidente da Miloran (cuja atuação maliciosa é reconhecida nos autos) e as respostas do perito contábil - aludindo à incapacidade econômico-financeira do réu, com base em declarações de imposto de renda, sem atentar, contudo, à possibilidade de empréstimos informais costumeiramente efetuados junto a familiares - não ostentam força probante suficiente para elidir a declaração de quitação inserta na escritura pública, cuja falsidade não poderia sequer ser aventada (quanto mais reconhecida) sem a participação, em juízo, de todos aqueles presentes ao ato notarial, especialmente do responsável pela afirmação de pagamento integral do preço do imóvel e do escrevente do cartório, bem como do suposto beneficiário da quantia recebida. 13. Desse modo, levando em conta a moldura fática estabelecida na origem pelas instâncias ordinárias, não há como afastar a caracterização do réu como "terceiro adquirente de boa-fé", motivo pelo qual, à luz da teoria da aparência e das regras de interpretação dos negócios jurídicos insertas nos artigos 113 e 167, § 2º, do Código Civil, deve ser julgada improcedente a pretensão autoral voltada ao reconhecimento da nulidade da escritura pública de compra e venda e do consequente registro imobiliário. 14. Consequentemente, os alegados prejuízos experimentados pela Tilburi deverão ser pleiteados, se for o caso, em face daqueles responsáveis pelo fato gerador dos supostos danos, assertiva que, por óbvio, não compreende o réu da presente ação. 15. Recurso especial conhecido e parcialmente provido a fim de julgar improcedente a pretensão deduzida na inicial. (REsp n. 1.747.956/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 30/8/2021.)