Acórdão

RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E TEORIA DA APARÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RENÚNCIA. ATO INEQUÍVOCO. IMPRESCINDIBILIDADE. INCORPORAÇÃO. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E INCORPORADORA. SOLIDARIEDADE OU SUCESSÃO OBRIGACIONAL. INEXISTÊNCIA. INSOLVÊNCIA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO DO TERRENO. HAVERES DOS EX-TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA A RECEBER DO PROPRIETÁRIO DO LOTE. LIMITAÇÃO AOS VALORES DA PARCELA DE CONSTRUÇÃO ADICIONADA. PROPRIETÁRIO QUE SE FAZ PASSAR POR COINCORPORADOR. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA. 1. Por um lado, somente há renúncia à prescrição quando ultrapassado o prazo legal para o exercício da pretensão, não havendo cogitar em "renúncia prévia", uma vez que seria ilógico renunciar ao que ainda não é, ao direito que ainda não existe. 2. Por outro lado, é equivocado o entendimento contido no acórdão recorrido de ter havido renúncia à afirmada prescrição - tão somente por não ter sido invocada pela ré em sede de contestação -, pois, para a sua constatação, é indispensável que o devedor expresse, de maneira induvidosa, a sua pretensão de pagar a dívida prescrita, a par de ser solução incompatível com a inteligência dos arts. 193 do CC/2002 e 219 do CPC/1973, que estabelecem, respectivamente, que a prescrição pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição e que deve ser pronunciada de ofício. 3. Por ocasião do julgamento dos EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção perfilhou o entendimento de que, ressalvados prazos específicos, em regra, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se o prazo geral de prescrição - 10 anos - contido no art. 205 CC/02 e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, o prazo trienal, conforme disposto no art. 206, § 3º, V, do Diploma Civilista. No caso, cuida-se de alegação de inadimplemento contratual, e, observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do Diploma Civilista vigente, não restou transcorrido o prazo decenal. 4. O art. 31 da Lei n. 4.591/1964 é expresso que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador. Nesse passo, bem pondera e adverte a uníssona e abalizada doutrina especializada que, em vista da grande importância econômico-social da incorporação, a lei pretendeu abrir oportunidade a que terceiros ligados ao exercício da atividade pudessem desempenhar-se da incorporação, sem o investimento na compra do terreno, ao mesmo tempo em que visou incentivar os proprietários de áreas edificáveis a que permitissem a realização de um empreendimento sem assumir as inúmeras responsabilidades das incorporações. 5. O art. 40, §§ 1º e 2º, da Lei n. 4.591/1964 estabelece que, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se no alienante, em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Nessa hipótese, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade, salvo se a rescisão tiver sido causada pelo ex-titular. 6. É incompatível com a lei de regência o entendimento perfilhado pelas instâncias ordinárias no sentido de que a proprietária do terreno, ao rescindir o contrato de "permuta no local" - sem que lhe tenha dado causa -, em vista da insolvência da incorporadora Encol, por esse fundamento, tenha que arcar com dever contratual da falida perante os adquirentes de unidades. 7. No caso, conforme apurado pelas instâncias ordinárias e invocado como fundamento autônomo que merece ser confirmado, a recorrente Carvalho Hosken, no negócio jurídico celebrado entre a Encol e os adquirentes das unidades ideais do empreendimento, tem legitimidade passiva para responder pela resolução contratual, pois não assumiu postura passiva de simples proprietária do terreno. E que, figurando efetivamente como coincorporadora, promoveu oferta publicitária desde o lançamento do empreendimento "Rio 2", vinculando imprudentemente a ele sua imagem e seu prestígio. 8. Recuso especial não provido. (REsp n. 1.360.269/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 8/3/2019.)