Acórdão

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANATOCISMO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL. ÔNUS DA PROVA. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ E 284/STF. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto em face de decisão monocrática que conheceu em parte de recurso especial, fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, e, na extensão conhecida, negou-lhe provimento, em demanda de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, com discussão sobre aplicação da tabela "Price", alegado anatocismo, devolução de comissão de corretagem, retenções contratuais, taxa de fruição e encargos sobre o imóvel. 2. A agravante sustenta: (a) subsistência de violação ao art. 1.022 do CPC, por omissão e deficiência de fundamentação; (b) equivocada aplicação da preclusão quanto à tese vinculada ao Tema Repetitivo nº 572/STJ, em razão da imprescindibilidade de prova técnica para aferição de anatocismo na tabela "Price"; (c) não incidência da Súmula nº 5/STJ em relação à tese fundada no Tema Repetitivo n. 938/STJ (comissão de corretagem); (d) não incidência das Súmulas nº 5/STJ e 284/STF na análise dos arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC; e (e) "falsa premissa" de culpa exclusiva da vendedora na rescisão, com reflexos sobre a taxa de fruição, encargos condominiais e demais retenções contratuais. II. Questão em discussão 3. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação, em violação aos arts. 1.022, II, e 489, § 1º, IV, do CPC; (ii) saber se é possível afastar a preclusão do direito à prova técnica para aferição de anatocismo (Tema nº 572/STJ), diante da inversão do ônus da prova deferida com base no art. 6º, VIII, do CDC e da inércia da agravante em agravar e em especificar provas; (iii) saber se, à luz do Tema nº 938/STJ, seria possível revisar, em recurso especial, a conclusão do Tribunal de origem quanto à ausência de informação prévia do preço total da unidade com destaque da comissão de corretagem, sem violar a Súmula nº 5/STJ; (iv) saber se os arts. 421, parágrafo único, e 421-A do CC foram violados pelo reconhecimento da abusividade de cláusulas de retenção, à vista dos óbices das Súmulas nº 5/STJ e 284/STF; e (v) saber se, fixada pelas instâncias ordinárias a culpa da vendedora pela rescisão, é possível, em recurso especial, restabelecer penalidades contratuais, taxa de fruição, IPTU e encargos condominiais, em face das Súmulas nº 5 e 7/STJ e da orientação da Súmula nº 543/STJ. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o teor do art. 489, § 1º, inc. IV, do CPC/2015, ao dispor que "não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador", não significa que o julgador tenha que enfrentar todos os argumentos trazidos pelas partes, mas, sim, aqueles levantados que sejam capazes de, em tese, negar a conclusão adotada pelo julgador. 5. A decisão que deferiu a inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, VIII, do CDC, não foi impugnada por agravo de instrumento; posteriormente, intimada a especificar provas (CPC, art. 357), a agravante quedou-se inerte, de modo que precluiu o direito à prova técnica. 6. A insurgência contra a conclusão de que houve capitalização de juros em desacordo com o contrato demandaria reexame do conjunto fático-probatório, especialmente quanto à distribuição e ao exercício do ônus da prova, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas nº 5 e 7/STJ, motivo pelo qual também resta prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial sobre o ponto. 7. Quanto à alegação de não incidência do óbice da Súmula nº 5/STJ em relação à tese recursal alicerçada no Tema Repetitivo nº 938/STJ e à análise dos artigos 421, par. único, e 421-A, do CC, não basta, para a impugnação específica e suficiente do óbice, a mera alegação de que o Tribunal de origem não interpretou o contrato corretamente ou que teria desconsiderado suas disposições. A esta Corte só é admitido conhecer de conteúdo contratual que conste expressamente do acórdão recorrido como premissa fática, sob pena de exceder os limites impostos pela Súmula nº 5/STJ. Esse ônus processual implica um procedimento argumentativo por meio do qual se deve demonstrar que a análise do objeto recursal pressuporia tão somente a aplicação de uma outra forma jurídica aos elementos já estabelecidos na moldura fática do acórdão recorrido e dali destacados, procedimento que não se verifica no presente caso. 8. Quanto ao argumento que a decisão agravada teria adotado falsa premissa de "culpa exclusiva da construtora" em relação à alegada violação aos artigos 32-A da Lei nº 6.766/79 e 67-A da Lei nº 4.591-64, e artigos 402, 409, 411, 475, 884, 944, 1.196 e 1.204 do CC, trata-se, como demonstrado na decisão agravada, de premissa fática colhida do próprio acórdão recorrido, inviabilizando-se a análise do pleito recursal quanto a esses dispositivos do direito federal por óbice da Súmula nº 7/STJ. 9. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser resti tuída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.º 543 do STJ. IV. Dispositivo 10. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (AgInt no REsp n. 2.120.858/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.)