Acórdão

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE (LEI N. 4.591/1964, ART. 43-A; TEMA 996/STJ). MULTA MORATÓRIA. INEXISTÊNCIA DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES (TEMA 970/STJ). IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 10%. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. PRECLUSÃO E DEFICIÊNCIA RECURSAL (SÚMULAS 283 E 284/STF). CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA. REEXAME VEDADO (SÚMULA 7/STJ). RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que, em ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais, reconheceu validade da cláusula de tolerância de 180 dias, condenou ao pagamento de lucros cessantes de 1% sobre o montante pago, afastou a cumulação com cláusula penal e determinou a devolução simples de corretagem e taxas correlatas. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a cláusula de tolerância de 180 dias é abusiva; (ii) a multa moratória pode ser invertida e majorada; (iii) os lucros cessantes devem incidir sobre o valor total do imóvel; (iv) a corretagem deve ser restituída em dobro; (v) os honorários sucumbenciais comportam readequação. 3. A cláusula de tolerância de 180 dias, quando expressa e clara, é válida e eficaz, conforme o art. 43-A da Lei n. 4.591/1964 e a tese do Tema 996/STJ; sua previsão não gera penalidade ao incorporador dentro do período de carência. 4. A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é, em regra, vedada (Tema 970/STJ); ausente demonstração de que a multa de 2% equivalha a locativo, não se admite majoração para 10%, além de haver risco de bis in idem. 5. A pretensão de alterar a base de cálculo dos lucros cessantes para o valor total do imóvel esbarra em preclusão e deficiência recursal, por ausência de indicação de dispositivo legal específico (Súmulas 283 e 284/STF). 6. O acórdão estadual afirmou que não houve ofensa ao dever de informação na contratação da corretagem, sendo impossível afirmar o contrário sem revolver fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ. 7. A revisão da sucumbência mínima/recíproca e do grau de decaimento é inviável em recurso especial, por demandar reexame de fatos (Súmula 7/STJ). 8. Recurso especial de PAULO e VIVIANRLEY parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. RECURSO DE GAFISA S.A. E GAFISA SPE-48 S.A.: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE (SÚMULA 7/STJ). CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO POSSÍVEL EM CONTRATOS DE ADESÃO (TEMA 971/STJ). TAXA SATI E INCC. PACTA SUNT SERVANDA RELATIVIZADO PELO CDC. JULGAMENTO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MATÉRIA CONEXA AOS LUCROS CESSANTES. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que reconheceu relação de consumo, afastou excludente de responsabilidade, fixou lucros cessantes, readequou correção monetária e determinou devolução de corretagem e taxas correlatas, com juízo de conformação posterior para excluir a multa moratória à luz do Tema 970/STJ. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o atraso decorreu de caso fortuito/força maior; (ii) a cláusula penal não pactuada para atraso pode ser aplicada por "equidade"; (iii) a taxa SATI e o INCC devem prevalecer por força do pacto; (iv) houve julgamento extra petita na substituição do INCC; (v) há enriquecimento sem causa com os lucros cessantes. 3. Entraves do empreendimento e dificuldades previsíveis caracterizam fortuito interno, sem afastar responsabilidade; a revisão dessa conclusão demanda revolvimento probatório, inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). 4. Em contratos de adesão, a cláusula penal prevista apenas para o comprador pode ser considerada para o inadimplemento do vendedor, por arbitramento judicial (Tema 971/STJ); contudo, o juízo de conformação afastou a multa moratória pela vedação de cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). 5. O princípio pacta sunt servanda é relativizado nas relações de consumo, admitindo-se revisão judicial de cláusulas abusivas; a mera invocação do art. 427 do CC não impede controle de validade de taxa SATI e do índice de correção. 6. A alegada decisão extra petita sobre a substituição do INCC pelo IGP-M não foi apreciada pelo Tribunal estadual, mesmo após embargos, incidindo a Súmula 211/STJ. 7. A tese de enriquecimento sem causa é conexa à disciplina dos lucros cessantes já examinada, não havendo demonstração de bis in idem após a exclusão da multa moratória. 8. Recurso especial de GAFISA e GAFISA parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.044.720/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026.)