Acórdão

Direito civil. Recurso especial. Locação de imóvel comercial. Cláusula penal. Art. 413 do Código Civil. Redução equitativa. Enriquecimento sem causa. Art. 884 do Código Civil. SÚMULA N. 7/STJ. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, a, da CF, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina que, em apelação cível em ação de cobrança decorrente de contrato de locação de imóvel comercial, manteve sentença de parcial procedência que condenou as rés ao pagamento de IPTU e multa contratual por rescisão antecipada, bem como rejeitou pedido de compensação de valores relativos a bem deixado no imóvel. 2. O Tribunal de origem entendeu, em síntese, que: (i) a cláusula penal de 30% incidentes sobre os aluguéis remanescentes é válida, proporcional e não comporta redução com base no art. 413 do Código Civil, por já incidir somente sobre o período remanescente; e (ii) o pedido de compensação, fundado em suposto enriquecimento sem causa quanto ao aparelho de ar-condicionado, é inviável em sede de contestação, por inadequação da via eleita. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido 1) violou o art. 413 do Código Civil ao afastar a redução equitativa da cláusula penal estipulada em contrato de locação comercial rescindido antecipadamente, limitando-se a considerar a proporcionalidade matemática da multa (30% sobre os aluguéis vincendos), sem análise da equidade e das circunstâncias concretas, notadamente o adimplemento de 22 dos 30 meses contratados e a imediata relocação do imóvel e 2) se, à luz do art. 884 do Código Civil, é possível, em recurso especial, o reconhecimento de direito à compensação de valores em favor da parte recorrente, em razão de alegado enriquecimento sem causa decorrente de aparelho de ar-condicionado deixado no imóvel locado. III. Razões de decidir 4. O Tribunal de origem, ao afastar a incidência do art. 413 do Código Civil sob o fundamento de que a multa já teria sido calculada apenas sobre o período remanescente do contrato, limitou-se a uma interpretação estritamente matemática da cláusula penal, em descompasso com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece ser a redução da cláusula penal poder-dever do juiz e exige análise de equidade, não restrita à proporcionalidade aritmética. 5. A redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil constitui norma de ordem pública e impõe ao julgador avaliar, no caso concreto, a razoabilidade da penalidade contratual à luz de elementos como o cumprimento parcial da obrigação, a utilidade do adimplemento para o credor, o grau de culpa do devedor, sua situação financeira, bem como a natureza e a finalidade do negócio, não se exaurindo em simples operação de cálculo sobre o saldo remanescente. 6. No caso concreto, o acórdão reconheceu que os recorrentes cumpriram 22 dos 30 meses do contrato de locação e que o imóvel foi imediatamente relocado, circunstâncias fáticas relevantes que deveriam integrar o juízo de equidade acerca da razoabilidade da cláusula penal, mas que foram desprezadas em favor de aplicação mecânica da cláusula contratual, o que caracteriza violação do art. 413 do Código Civil. 7. A definição, diretamente por esta Corte, de novo patamar para a cláusula penal demandaria reexame do acervo fático-probatório, a fim de aquilatar concretamente a extensão do inadimplemento, a intensidade da culpa, a efetiva utilidade econômica do período adimplido e a repercussão da imediata relocação do imóvel, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ, impondo-se a cassação do acórdão nesse ponto e o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da apelação sob a ótica da equidade. 8. Quanto à alegada violação do art. 884 do Código Civil, relativa ao pedido de compensação de valores por suposto enriquecimento sem causa em razão de aparelho de ar-condicionado deixado no imóvel, a análise da pretensão exigiria incursão aprofundada sobre fatos, tais como a efetiva propriedade do bem, as circunstâncias de sua permanência no imóvel, a ocorrência de furto, eventual dever de guarda do locador e possível indenização securitária, o que extrapola os limites do recurso especial e atrai a incidência da Súmula 7/STJ, inviabilizando o conhecimento da matéria. IV. Dispositivo Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para cassar o acórdão recorrido no ponto em que manteve a cláusula penal no patamar de 30%, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que proceda a novo julgamento da apelação, reapreciando a multa contratual à luz do art. 413 do Código Civil e dos critérios de equidade aplicáveis ao caso concreto. (REsp n. 2.247.574/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/4/2026, DJEN de 16/4/2026.)