Acórdão

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N.º 13.786/2018. INCIDÊNCIA DO CDC. LIMITAÇÃO A 25%. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu parcialmente de recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, "a", da CF/1988, e, na extensão conhecida, negou-lhe provimento, em demanda de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob a égide da Lei n.º 13.786/2018, submetido ao regime de patrimônio de afetação, no qual se convencionou cláusula de retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador. 2. O Tribunal de Justiça limitou a retenção ao percentual de 25% dos valores pagos e determinou a restituição em parcela única, com fundamento na abusividade da cláusula penal à luz do Código de Defesa do Consumidor, por gerar desequilíbrio contratual e locupletamento ilícito do vendedor, afastando a aplicação, ao caso concreto, do teto de 50% previsto no art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964. 3. A parte recorrente alegou violação aos arts. 489, § 1º, V, do CPC/2015, 67-A da Lei n.º 4.591/1964 (com redação da Lei n.º 13.786/2018) e 413 do Código Civil, bem como, em tese, a dispositivos constitucionais, sustentando (i) negativa de prestação jurisdicional, por suposta fundamentação apenas em jurisprudência e súmula, sem demonstração de aderência do caso concreto; e (ii) prevalência da Lei do Distrato, como lei federal específica e posterior, que autorizaria cláusula de retenção de até 50%, afastando a incidência do CDC. No agravo interno, reafirmou que os fatos relevantes seriam incontroversos (vigência da Lei n.º 13.786/2018, regime de afetação e cláusula de retenção de 50%), defendendo tratar-se de controvérsia estritamente de direito. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se: (i) o acórdão estadual incorreu em negativa de prestação jurisdicional ou em violação ao art. 489, § 1º, do CPC/2015, ao limitar a retenção contratual de 50% dos valores pagos com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência consolidada, sem suposta adequada demonstração da aderência dos precedentes ao caso concreto; e (ii) se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado na vigência da Lei n.º 13.786/2018, submetido ao regime de patrimônio de afetação e contendo cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, a Lei do Distrato pode prevalecer de forma a afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência que limita a retenção ao percentual máximo de 25% dos valores pagos, sob pena de enriquecimento sem causa. III. Razões de decidir 5. Em recurso especial não cabe a apreciação de alegada violação direta a dispositivos constitucionais, limitando-se a competência desta Corte Superior à interpretação de legislação federal infraconstitucional, razão pela qual não se conhece da insurgência quanto a normas constitucionais invocadas. 6. Não há afronta ao art. 489, § 1º, do CPC/2015, pois o Tribunal de origem enfrentou de forma expressa a cláusula contratual que previa retenção de 50% dos valores pagos, reconhecendo que sua prevalência acarretaria desequilíbrio entre as partes e locupletamento ilícito da vendedora, e, com base no art. 51, I e IV, do CDC, procedeu à interpretação restritiva da cláusula penal, afastando sua incidência por abusividade, o que evidencia fundamentação suficiente e adequada. 7. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se deve buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 8. Havendo conflito entre a Lei n.º 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor, prevalece o CDC, que contém normas de caráter principiológico e especial aplicáveis aos contratos de compra e venda de imóveis apenas quando caracterizada a relação de consumo. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 9. O acórdão recorrido e a decisão monocrática alinham-se à orientação consolidada desta Corte, segundo a qual, em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, inclusive após a vigência da Lei n.º 13.786/2018, a soma dos descontos incidentes sobre os valores pagos, ressalvada a taxa de fruição nas hipóteses legalmente admitidas, deve respeitar o limite de 25%, com restituição imediata dos valores remanescentes ao consumidor, não sendo possível utilizar a superveniência da Lei do Distrato para legitimar perdas substanciais em seu detrimento. IV. Dispositivo 10. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.982.160/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.)