Acórdão

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. COMUNHÃO PATRIMONIAL DECORRENTE DE ACORDO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DIREITO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL. INAPLICABILIDADE DA ORDEM DE PENHORA DO ART. 835 DO CPC. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, com fundamento no art. 932 do CPC e na Súmula 568/STJ, conheceu de agravo em recurso especial para negar provimento ao recurso especial em ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel, julgada parcialmente procedente em primeiro grau e com sentença mantida pelo Tribunal de origem.2. Fato relevante. Na ação originária, discutiu-se a possibilidade de extinção de condomínio e alienação judicial de imóvel em que a agravante figura como proprietária registral exclusiva, à vista de acordo firmado entre as partes prevendo divisão patrimonial e repasse de valores ao recorrido por ocasião da alienação do bem, bem como a fixação de alugueis em razão do exercício exclusivo da posse pela agravante.3. Fundamentos do recurso especial. No recurso especial, a recorrente alegou violação: (i) ao art. 476 do Código Civil, por afastamento indevido da exceção do contrato não cumprido; (ii) aos arts. 1.228, 1.322 e 1.323 do Código Civil, por inexistência de condomínio sobre o imóvel e ilegalidade da alienação judicial; e (iii) ao art. 835 do CPC, por suposta inobservância da ordem legal de preferência na alienação do bem.4. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que reconheceu a comunhão patrimonial e a possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial, bem como fixou aluguel em favor do recorrido, rejeitou embargos de declaração e, em juízo de admissibilidade, negou seguimento ao recurso especial, entre outros fundamentos, pela incidência da Súmula 7/STJ. A decisão monocrática do Superior Tribunal de Justiça manteve o acórdão estadual, reconhecendo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e a inexistência de violação aos dispositivos legais invocados, o que motivou a interposição do presente agravo interno.II. Questão em discussão5. Há quatro questões em discussão, consistentes em: (i) saber se o agravo interno é apto a afastar os óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, permitindo o reexame do conteúdo do acordo firmado entre as partes e das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo Tribunal de origem, a fim de redefinir a natureza jurídica da relação patrimonial e das obrigações assumidas; (ii) saber se, à luz do art. 476 do Código Civil, seria possível acolher a exceção do contrato não cumprido para obstar a extinção de condomínio e a alienação judicial do imóvel, em razão de suposto inadimplemento do recorrido; (iii) saber se a determinação de extinção de condomínio e de alienação judicial do bem, fundada na comunhão patrimonial decorrente do acordo celebrado entre as partes, implica violação ao direito de propriedade da agravante, tal como previsto no art. 1.228 do Código Civil, e se houve indevida equiparação de obrigação pessoal a direito real; (iv) saber se o art. 835 do Código de Processo Civil, que estabelece a ordem de preferência de penhora na execução por quantia certa, é aplicável à alienação judicial do bem indivisível no âmbito de ação de extinção de condomínio regida pelos arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil.III. Razões de decidir6. A Corte estadual reconheceu, com base na interpretação do acordo e no contexto fático delineado, que as partes pactuaram divisão patrimonial com repasse de valor ao recorrido por ocasião da alienação do imóvel, circunstância que embasou o reconhecimento da comunhão patrimonial e da possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial do bem; infirmar essa conclusão demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais (Súmula 5/STJ) e reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ), providência inviável em recurso especial.7. A tese de que o ajuste não teria instituído nenhuma forma de comunhão, limitando-se a obrigação pessoal de repasse de quantia, visa, em essência, a nova valoração do conteúdo do acordo e da intenção das partes, bem como a revisão da qualificação jurídica conferida pelas instâncias ordinárias, o que igualmente pressupõe reexame de fatos e provas, reforçando a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e afastando a alegação de controvérsia estritamente jurídica.8. O afastamento da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) decorreu da análise das peculiaridades do caso, em especial do fato de as obrigações supostamente inadimplidas pelo recorrido já serem objeto de ação própria e de reconvenção acolhida nos presentes autos, com indicação de que eventual compensação de valores será examinada na fase de cumprimento de sentença; a revisão desse entendimento exigiria reexame da simultaneidade, interdependência e exigibilidade das obrigações recíprocas, o que é obstado pela Súmula 7/STJ.9. O art. 1.228 do Código Civil não confere caráter absoluto ao direito de propriedade, que deve ser exercido em conformidade com as limitações legais e com as obrigações livremente assumidas pelo titular; no caso, a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel decorrem da relação obrigacional e patrimonial estabelecida no acordo, tal como interpretada pelo Tribunal de origem, inexistindo supressão arbitrária da propriedade, e eventual revisão dessa moldura fática encontra óbice na Súmula 7/STJ.10. O art. 835 do Código de Processo Civil disciplina a ordem de penhora na execução por quantia certa, em contexto de constrição patrimonial para satisfação de crédito, não se aplicando à ação de extinção de condomínio, na qual a alienação judicial do bem indivisível constitui consequência legal da impossibilidade de manutenção da comunhão (arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil) e segue regime próprio, precedida da possibilidade de adjudicação por condômino e somente direcionada a terceiro na ausência de consenso.11. Inexistindo penhora, execução forçada ou escolha de bens para garantia de obrigação, mas tão somente providência inerente à dissolução de comunhão patrimonial reconhecida pelas instâncias ordinárias, mostra-se equivocada a premissa da agravante de equiparar a alienação decorrente da extinção de condomínio a medida executiva típica, o que afasta a pertinência do art. 835 do CPC e confirma a ausência de violação aos dispositivos legais invocados.IV. Dispositivo12. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 3.054.169/SP, relator Ministro LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), Quarta Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 12/6/2026.)