Acórdão

Direito civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão por culpa do comprador. Contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018.Incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. Cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional, irregularidade do patrimônio de afetação e abusividade da cláusula penal. Agravo interno desprovido.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em recurso especial, negou provimento ao apelo nobre deduzido em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconheceu a validade de cláusula penal prevendo retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado em 06/11/2022, já na vigência da Lei n. 13.786/2018, relativo a empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, bem como reputou legítima a retenção integral da comissão de corretagem, fixou correção monetária desde cada desembolso, juros moratórios a partir do trânsito em julgado e atribuiu ao autor a responsabilidade pelas verbas sucumbenciais.II. Questão em discussão2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil, por suposta omissão do Tribunal de origem quanto à alegada irregularidade do patrimônio de afetação e à abusividade da cláusula penal; (ii) saber se a discussão acerca da regularidade do patrimônio de afetação, à luz do art. 31-D da Lei n. 4.591/1964, pode ser apreciada em recurso especial sem incidência das Súmulas 5 e 7/STJ; (iii) saber se, em contrato de incorporação imobiliária firmado após a Lei n. 13.786/2018 e submetido ao regime do patrimônio de afetação, é válida cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; (iv) saber se precedente da Terceira Turma proferido em controvérsia regida pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 afasta a solução adotada no caso concreto, relativo à incorporação imobiliária disciplinada pela Lei n. 4.591/1964.III. Razões de decidir3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta, de forma clara e suficiente, o núcleo da controvérsia e explicita as razões pelas quais considerou aplicável o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, não estando o julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pela parte. Precedentes.4. A tese de irregularidade do patrimônio de afetação, fundada na ausência de comprovação do cumprimento material das exigências do art. 31-D da Lei n. 4.591/1964, demanda reexame do acervo fático-probatório e da moldura contratual, pois pressupõe verificar, no caso concreto, a existência e atuação de comissão de representantes, a apresentação de balancetes, a manutenção de conta exclusiva e a observância de escrituração própria, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ.5. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, relativos à incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, é legítima, em tese, a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos, na forma do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, ressalvada a possibilidade de controle judicial de abusividade concreta.6. Embora o percentual máximo legal não seja imune, em abstrato, ao controle jurisdicional de equidade, a redução da cláusula penal, no caso concreto, exige revaloração das circunstâncias do negócio, do conteúdo do contrato e do equilíbrio econômico da avença, providência igualmente obstada pelas Súmulas 5 e 7/STJ.7. Precedente da Terceira Turma examinado sob a ótica do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, relativo a parcelamento do solo urbano, não se aplica automaticamente a controvérsia atinente à incorporação imobiliária regida pela Lei n. 4.591/1964, em que o acórdão recorrido reconheceu a incidência do regime do patrimônio de afetação e do art. 67-A, § 5º, da Lei das Incorporações.IV. Dispositivo e tese8. Agravo interno desprovido.Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem aprecia de forma suficiente o núcleo da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 2. A aferição da alegada irregularidade material do patrimônio de afetação, com fundamento no art. 31-D da Lei n. 4.591/1964, demanda reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. Em contratos de incorporação imobiliária celebrados após a Lei n. 13.786/2018 e submetidos ao regime do patrimônio de afetação, é válida, em tese, a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, ressalvado o controle de abusividade concreta. 4. Precedente relativo ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não afasta, por si só, a aplicação do regime específico do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964." __________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, 1.021 e 932; Lei n. 4.591/1964, arts. 31-D e 67-A, § 5º; CC, arts. 413 e 478; CDC, arts. 51 e 53.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.533.057/RS, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j.12/08/2024; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.677.523/RJ, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, j. 30/04/2025; STJ, AREsp n. 2.452.102/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 01/12/2025;STJ, AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02/09/2024; STJ, REsp n. 1.921.714/CE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 01/12/2025.