Acórdão

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO DE VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. EXERCÍCIO "TANTO POR TANTO". PREÇO DECLARADO EM ESCRITURA PÚBLICA. PRESUNÇÃO RELATIVA. VALOR REAL DO NEGÓCIO. DEPÓSITO INSUFICIENTE. MÁ-FÉ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial manejado em ação anulatória de registro de venda de fração ideal de imóvel, na qual a parte autora buscava exercer direito de preferência entre condôminos, mediante depósito judicial do valor constante da escritura pública de compra e venda, mesmo ciente de que a dimensão do valor do negócio que originou a escritura era substancialmente maior, em razão de outras avenças descritas no próprio documento público.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: (i) definir se o direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil pode ser exercido com base exclusivamente no valor declarado na escritura pública;(ii) estabelecer se o depósito judicial efetuado correspondeu efetivamente às condições econômicas reais do negócio celebrado; e (iii) determinar se é possível revisar, em recurso especial, as conclusões das instâncias ordinárias acerca do valor real da transação e da má-fé da parte autora.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil deve ser exercido "tanto por tanto", mediante observância integral das mesmas condições pactuadas na alienação realizada ao terceiro adquirente e pode ser afastado se comprovada a má-fé do condômino que, ciente da dimensão do negócio jurídico deposita valor considerado vil.4. A escritura pública possui fé pública quanto aos aspectos formais do ato, mas a declaração de vontade das partes, inclusive em relação ao preço ajustado, está sujeita à presunção relativa e pode ser infirmada por prova em contrário. O que ocorreu no caso.5. A Corte de origem concluiu, com base no conjunto fático-probatório, que a alienação não se restringiu ao valor declarado na escritura, mas integrou operação complexa de permuta com valor econômico substancialmente superior ao montante depositado judicialmente e de conhecimento do representante da parte.6. No caso, o acórdão recorrido reconheceu a insuficiência do depósito realizado pela parte autora e a ocorrência de má-fé no exercício do direito de preferência.7. A modificação das conclusões adotadas pelas instâncias ordinárias exige interpretação de cláusulas negociais e reexame do conjunto probatório, providências inviáveis em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.8. O dissídio jurisprudencial não se caracteriza, pois o precedente indicado trata de hipótese distinta, envolvendo condômino de boa-fé que desconhecia a simulação do preço, circunstância afastada no caso concreto.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Agravo interno desprovido.Tese de julgamento: "1. O direito de preferência previsto no art. 504 do Código Civil deve ser exercido "tanto por tanto", com observância integral das condições econômicas efetivamente ajustadas entre alienante e terceiro adquirente, incluindo operações complexas de permuta ou negócios com valor econômico superior ao declarado em escritura, podendo ser afastado quando comprovada a má-fé do condômino que, ciente da real dimensão do negócio jurídico, deposita valor considerado vil. 2. A escritura pública possui fé pública quanto aos aspectos formais do ato, mas a declaração de vontade das partes, inclusive quanto ao preço ajustado, goza de presunção relativa, podendo ser infirmada por prova em contrário apta a demonstrar o real conteúdo econômico do negócio jurídico. 3.A revisão das conclusões das instâncias ordinárias acerca do valor real da transação, da suficiência do depósito e da má-fé no exercício do direito de preferência demanda reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas negociais, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. Não se configura dissídio jurisprudencial quando ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e o precedente paradigma, notadamente quando este trata de condômino de boa-fé que desconhecia a simulação do preço, circunstância afastada no caso concreto."Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 504, 215 Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 5; STJ, Súmula n. 7;STJ, AgInt no AREsp n. 2.482.774/GO, Quarta Turma, julgados em 14/5/2024; STJ, REsp n. 1.628.478/MG, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024.