Tema Repetitivo 1091 (STJ) · REsp 1822033/PR
“É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3o da Lei n. 8.009/1990.”
O bem de família do fiador está protegido contra penhora na locação comercial?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Não. O STJ fixou no Tema Repetitivo 1091 que é válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, seja ela residencial ou comercial, com base no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990. O imóvel residencial do fiador, portanto, não está protegido nem quando a fiança garante aluguel de ponto comercial.
A extensão da exceção à locação comercial
Havia controvérsia sobre o alcance da exceção legal que permite penhorar o bem de família do fiador de locação: parte da doutrina e da jurisprudência defendia que ela valeria apenas para locações residenciais, em que o direito à moradia do locatário justificaria o sacrifício do patrimônio do fiador. O STJ, em julgamento de recursos repetitivos, rejeitou essa distinção.
Pela tese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990 não diferencia a natureza da locação: a fiança prestada em contrato de locação de imóvel, residencial ou comercial, autoriza a penhora do bem de família do fiador.
O que isso significa na prática
Quem afiança o aluguel de uma loja, escritório ou galpão assume o mesmo risco de quem afiança uma locação residencial: em caso de inadimplência do locatário, o credor pode penhorar inclusive o único imóvel residencial do fiador. Por ser tese firmada em repetitivo, ela vincula os demais tribunais.
Antes de prestar fiança em locação comercial, convém dimensionar esse risco patrimonial. Discussões pontuais sobre a validade da fiança ou os limites da garantia seguem sendo examinadas caso a caso.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 15/06/2026
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA. FIANÇA LOCATÍCIA. EXTENSÃO AO CONVENCIONAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. FIANÇA. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. ENQUADRAMENTO NA EXCEÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 283/STF, 83/STJ e 7/STJ, em recurso que discute a penhorabilidade de…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DE FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade por ausência de pertinência temática, fundamentação deficiente e incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF.2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se pleiteia a…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
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Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 09/12/2025
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Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 17/11/2025
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Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 03/11/2025
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PROCESSO DE EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO LEGAL À IMPENHORABILIDADE. ARTIGO 3º DA LEI 8.009/1990. TEMA 1127/STF. TEMA 1.091/STJ. INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL. RESERVA DA MEAÇÃO DO COPROPRIETÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em Recurso Especial interposto por imobiliária credora contra acórdão que, em Embargos de T…
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