Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ fixou no Tema 577 que, nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que prevê a devolução dos valores de forma parcelada, ou apenas ao término da obra, quando há resolução da promessa de compra e venda do imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.
A tese atinge duas modalidades de cláusula comuns em contratos de imóvel na planta: a que empurra a devolução para o fim da obra e a que fraciona o reembolso em parcelas. Ambas foram consideradas abusivas quando o contrato está submetido ao CDC e é desfeito, o que torna essas previsões inválidas mesmo que o comprador as tenha assinado.
Um detalhe relevante é que a abusividade se aplica na resolução por culpa de qualquer dos contratantes. Ou seja, mesmo quando o desfazimento decorre de inadimplência do próprio comprador, a construtora não pode se valer dessas cláusulas para adiar ou parcelar a restituição do que deve devolver.
Desfeito o contrato, o valor a restituir deve ser pago sem o escalonamento previsto na cláusula abusiva. A tese, porém, não define qual percentual dos valores pagos deve ser devolvido nem o montante de eventual retenção pela construtora: esses pontos dependem das circunstâncias do distrato e são examinados pelos tribunais caso a caso.
Quem recebeu proposta de devolução parcelada após cancelar a compra pode questionar a cláusula com base nesse entendimento consolidado.
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
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j. 08/06/2026
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça o…
j. 01/06/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DIS…
j. 01/06/2026
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j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM…
j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compr…
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