Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ decidiu no Tema 577 que, em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que condiciona a restituição dos valores ao término da obra, assim como a que prevê devolução parcelada, na resolução da promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.
Cláusulas desse tipo transferem ao consumidor o risco do empreendimento: desfeito o negócio, o comprador ficaria sem o imóvel e sem o dinheiro, financiando a obra da incorporadora até a conclusão. O STJ considerou essa previsão incompatível com o regime protetivo do CDC e a declarou abusiva, o que a torna inválida ainda que conste expressamente do contrato.
A tese abrange tanto a cláusula que posterga o reembolso para o fim da obra quanto a que o fraciona em parcelas, e se aplica quando a resolução decorre de culpa de qualquer dos contratantes, incluindo a hipótese de desistência ou inadimplência do próprio comprador.
Reconhecida a abusividade, a restituição não pode ficar condicionada ao término da obra. A tese não fixa, porém, o percentual a ser devolvido nem a extensão de eventual retenção pela vendedora: esses pontos variam conforme quem deu causa ao desfazimento e as condições do contrato, e os tribunais os examinam caso a caso.
O entendimento vale para contratos submetidos ao CDC, ou seja, para relações de consumo entre comprador e incorporadora ou construtora.
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
T4 - QUARTA TURMA · Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA · j. 30/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI N. 13.786/2018. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.I. Razões de decidir1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto con…
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 15/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CESSIONÁRIO DE CRÉDITOS.1. Ação de resolução contratual c/c restituição de valores pagos e compensação por danos morais.2. Devidame…
j. 01/06/2026
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 283 do STF, 7 e 5 do STJ.2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito com danos morais e tutela de urgência, envolvendo suspe…
j. 01/06/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DIS…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compr…
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 18/05/2026
CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE FINANCIAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.1. Em promessa de compra e venda de imóvel em construção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é ilícita a cobrança de "juros de obra" após o prazo contratual para entrega das chaves, incluída a tolerância, impondo-se a restituição dos valores pagos …
Busque decisões sobre este e outros temas em dezenas de tribunais brasileiros.
Pesquisar jurisprudênciaAs citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.