Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Os dois podem ser cobrados. O STJ, interpretando o Tema 886, reconheceu legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor (proprietário registral) e o promitente comprador nas ações de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de o condomínio ter ciência da transação.
As quotas condominiais são obrigações propter rem: acompanham o imóvel, que é ao mesmo tempo o gerador da despesa e a garantia de seu pagamento. Por isso, o STJ interpretou as teses do Tema 886 à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, admitindo que tanto o proprietário que figura na matrícula quanto o comprador já imitido na posse respondam pela cobrança.
Um ponto relevante é que a ciência inequívoca do condomínio sobre a promessa de compra e venda deixou de ser decisiva: mesmo comprovadas a imissão na posse e a ciência da transação, o vendedor que permanece como proprietário registral pode figurar no polo passivo.
Quando o proprietário registral não participou da ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado no cumprimento de sentença; os demais bens dele ficam a salvo de constrição. Fica assegurado, ainda, o direito de defesa no próprio cumprimento de sentença ou por ação autônoma.
Na prática, o condomínio ganha flexibilidade para escolher contra quem cobrar, e a distribuição final da responsabilidade entre vendedor e comprador depende do contrato firmado entre eles, questão que os tribunais examinam caso a caso.
“Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.”
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j. 01/06/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA.1. Se as questões em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação dos arts. 489, § 1º, III, e 1.022 do…
j. 01/06/2026
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j. 25/05/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. PRECEDENTES.1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais poste…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE ATIVA. CONDOMÍNIO. CONTRATO QUE PREVÊ O MERO ADIANTAMENTO DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. VENDEDOR.1. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ, no sentido de que o fato de um condomínio se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema d…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 13/04/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR APÓS RETOMADA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1076/STJ.1. O promitente vendedor responde pelos débitos condominiais gerados após a retomada do imóvel, em virtude da reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem.2. A obrigação propter rem permite a responsabilização do titular d…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 13/04/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR APÓS RETOMADA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1076/STJ. 1. O promitente vendedor responde pelos débitos condominiais gerados após a retomada do imóvel, em virtude da reaquisição da titularidade do direito real sobre o bem. 2. A obrigação propter rem permite a responsabilização do titular…
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