Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não, enquanto não consolidar a propriedade. O STJ fixou no Tema 1158 que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, por não se enquadrar nas hipóteses do art. 34 do CTN.
Na alienação fiduciária, o credor recebe apenas a propriedade resolúvel do imóvel, como garantia do financiamento, enquanto o devedor fiduciante permanece na posse direta do bem. A tese conclui que essa posição do credor não corresponde a nenhuma das figuras do art. 34 do CTN, que define como contribuintes do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor.
O marco temporal é claro: a exclusão da responsabilidade vale antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. Se o devedor deixa de pagar e o credor consolida a propriedade em seu nome, o cenário muda a partir desse momento.
Municípios não podem cobrar o IPTU diretamente da instituição financeira credora enquanto o financiamento estiver em curso e o devedor mantiver a posse do imóvel: a cobrança deve ser dirigida ao fiduciante. Para os bancos, o entendimento afasta execuções fiscais fundadas apenas na condição de credor fiduciário.
Situações posteriores à consolidação da propriedade, ou envolvendo outros tributos, dependem da análise de cada caso, como mostram as decisões listadas abaixo.
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 15/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. SÚMULA 568/STJ.1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia.2. A jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que "frustrados os dois leilões extrajudiciais previ…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES INDEVIDA.1. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange tanto a situação em que, não houver, no segundo leilão, lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação quanto para a hipótese em que não houver nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.2. Frustrado o segundo leilão de imóvel dado como garant…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 18/05/2026
DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXTRACONCURSALIDADE. CONVERSÃO DE AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO EM EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE RENÚNCIA À GARANTIA FIDUCIÁRIA. PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CLÁUSULA DE LIBERAÇÃO DE COOBRIGADOS. INAPLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que os créditos garantidos por alienaçã…
j. 18/05/2026
DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXTRACONCURSALIDADE. CONVERSÃO DE AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO EM EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE RENÚNCIA À GARANTIA FIDUCIÁRIA. PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CLÁUSULA DE LIBERAÇÃO DE COOBRIGADOS. INAPLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que os créditos garantidos por alienaçã…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastan…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastand…
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