Dívidas de condomínio anteriores ao pedido entram na recuperação judicial da empresa?

A natureza propter rem afasta o critério temporal

Havia divergência interna no STJ: uma corrente tratava as cotas condominiais como extraconcursais pela sua finalidade, outra aplicava o critério temporal do Tema 1051 e considerava concursais os débitos vencidos antes do pedido. A tese repetitiva do Tema 1391 encerrou a controvérsia em favor da extraconcursalidade, independentemente do momento de constituição da dívida.

O fundamento é a natureza propter rem das cotas: elas se vinculam objetivamente ao imóvel, e não à pessoa do devedor, e representam despesas necessárias à manutenção e preservação de bem que integra o patrimônio da recuperanda. Por isso, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo do art. 84, III, da Lei 11.101/2005, aplicado por analogia à recuperação judicial.

Quem suportaria a dívida se o crédito fosse concursal

O STJ ponderou que, se as cotas entrassem no concurso de credores, quem arcaria na prática seriam o condomínio edilício e os demais condôminos, terceiros estranhos às relações mercantis da recuperanda, que dificilmente se habilitariam no processo. O regime da Lei 11.101/2005 incide sobre créditos de origem empresarial e não se sobrepõe a direitos de terceiros não contratantes regidos por disciplina própria.

Consequências práticas para o condomínio e para a empresa

O condomínio pode executar a empresa em recuperação no juízo cível, sem habilitar o crédito e sem sofrer os efeitos do stay period. Ao juízo recuperacional cabe apenas o controle de atos de constrição sobre bens indispensáveis ao soerguimento, o que pode, eventualmente, suspender medidas executivas específicas, avaliadas caso a caso.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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