Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Depende da data do contrato. Segundo entendimento do STJ divulgado em informativo de jurisprudência, nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018 a retenção pela construtora é de 25% dos valores pagos; nos posteriores, a pena convencional também não pode exceder 25% (até 50% no patrimônio de afetação), e a comissão de corretagem pode ser abatida se houver clara previsão contratual.
Para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o STJ mantém o parâmetro de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador que desiste, percentual considerado adequado para indenizar as despesas gerais do construtor e desestimular o rompimento unilateral, sem necessidade de comprovação individualizada dos gastos.
Nos contratos sob a Lei 13.786/2018, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 fixa a pena convencional em até 25% da quantia paga, admitindo até 50% quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, com devolução em até 30 dias após o habite-se nessa hipótese.
Na vigência da Lei 13.786/2018, a lei permite deduzir a integralidade da comissão de corretagem no desfazimento do contrato, e o STJ entende indevida a intervenção judicial para vedar esse abatimento, desde que a despesa esteja especificada no contrato, inclusive no quadro-resumo.
Se o contrato não contém cláusula clara e expressa atribuindo ao comprador o pagamento da corretagem, com destaque do valor, a retenção dessa verba é inviável. No caso julgado, contudo, a devolução em dobro foi afastada por ausência de má-fé do fornecedor, já que a repetição dobrada do art. 42 do CDC exige conduta contrária à boa-fé objetiva.
Quem desiste de imóvel na planta deve verificar a data do contrato, o regime da incorporação e a existência de cláusula destacada sobre a corretagem. Os percentuais de retenção e o cabimento do abatimento são examinados caso a caso pelos tribunais à luz desses elementos.
“Nos contratos firmados na vigência da Lei n. 13.786/2018, é indevida a intervenção judicial para vedar o abatimento das despesas de corretagem, desde que esteja especificada no contrato, inclusive no quadro-resumo.”
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Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 15/06/2026
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO AUTÔNOMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para determinar a devolução de 50% dos valores pagos, afastar a retenção isolada da comissão de corretagem e fixar juros de mora a partir da citação, com sucumbência recípro…
j. 08/06/2026
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO SUBMETIDO À LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO CONCRETO. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 413 DO CÓDIGO CIVIL E 53 DOCDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃ…
j. 01/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto por recorrente contra decisão monocrática do Superior Tribunal de Justiça que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, em demanda de rescisão contratual de…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 04/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 20%. PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NA BASE DE RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRETENSÃO JÁ ATENDIDA PELO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.1. Recurso especial dirigido contra acórdão que, …
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 04/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50%. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. CONTROLE DE ABUSIVIDADE À LUZ DO CDC. REEXAME DE CLÁUSULAS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.1. Recurso especial contra acórdão que, em distrato de promessa de compra e vend…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 22/04/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. RAZOABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional o…
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