Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ fixou no Tema 577 que, nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula que condiciona a devolução dos valores ao término da obra ou que a parcele, no desfazimento da promessa de compra e venda de imóvel. A abusividade vale qualquer que seja o culpado pela resolução.
A tese atinge dois tipos de cláusula comuns em contratos de incorporação: a que adia a restituição para o fim da obra e a que fraciona a devolução em parcelas. Ambas foram consideradas abusivas quando o contrato está submetido ao CDC, por transferirem ao consumidor um ônus desproporcional no desfazimento do negócio.
Um ponto relevante é que a tese se aplica na resolução por culpa de qualquer dos contratantes. Ou seja, mesmo quando o próprio comprador dá causa ao desfazimento, a cláusula que posterga ou parcela a devolução do que lhe é devido continua sendo abusiva.
Afastada a cláusula abusiva, a restituição dos valores devidos ao comprador não pode ficar condicionada à conclusão do empreendimento. O quanto deve ser devolvido, incluindo eventual retenção de percentual pela vendedora quando o comprador deu causa à resolução, é questão distinta, examinada pelos tribunais caso a caso.
As decisões recentes listadas abaixo mostram como o entendimento vem sendo aplicado em distratos e resoluções de compra de imóvel.
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
T4 - QUARTA TURMA · Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA · j. 30/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI N. 13.786/2018. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.I. Razões de decidir1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto con…
j. 01/06/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DIS…
j. 01/06/2026
CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 25/05/2026
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 543/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. DANOS MORAIS. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ.1. Não se configura a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de…
j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM…
j. 25/05/2026
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM…
Busque decisões sobre este e outros temas em dezenas de tribunais brasileiros.
Pesquisar jurisprudênciaAs citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.