Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Depende da lei municipal. O STJ definiu no Tema 122 dos repetitivos que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o proprietário com registro no cartório (promitente vendedor) podem ser contribuintes do IPTU, cabendo à legislação de cada município escolher o sujeito passivo. O fisco pode cobrar de qualquer um dos dois, conforme a lei local.
No compromisso de compra e venda sem registro da transferência, forma-se uma situação dupla: o comprador já tem a posse do imóvel, mas a propriedade formal continua em nome do vendedor no Registro de Imóveis. A tese reconhece que ambos se enquadram como contribuintes responsáveis pelo IPTU.
A escolha de quem figura como sujeito passivo não é do contribuinte nem do juiz: cabe à legislação municipal. Cada município pode eleger o proprietário registral, o possuidor ou ambos, e a cobrança seguirá essa definição.
O vendedor que assinou compromisso mas permanece com o imóvel em seu nome no cartório pode ser cobrado pelo IPTU, ainda que o comprador esteja na posse. Entre as partes, o contrato pode prever quem arca com o imposto, mas essa cláusula não vincula o fisco, que cobra conforme a lei municipal.
Discussões sobre a legitimidade da cobrança em cada município dependem do exame da lei local, e os tribunais analisam caso a caso quem foi validamente eleito como sujeito passivo.
“1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
j. 25/05/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. PRECEDENTES.1. "Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais poste…
Segunda Turma · Rel. Ministro Teodoro Silva Santos · j. 22/10/2025
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. CONTRIBUINTE DO IPTU. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. O art. 34 do Código Tr ibutário Nacional atribui a condição de contribuinte do IPTU ao proprietário, ao titular do domínio útil…
Primeira Turma · Rel. Ministro Paulo Sérgio Domingues · j. 18/11/2024
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMPRADOR E PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE AMBOS. TEMA 122/STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a tese, em regime de julgamento de recurso repetitivo, de que "tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes r…
Segunda Turma · Rel. Ministro Afrânio Vilela · j. 12/11/2024
TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL GRAVADO COM USUFRUTO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ao julgar o Tema 122, a Primeira Seção deste Superior Tribunal de Justiça, analisando a legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal, consolidou o entendimento segundo o qual o proprietário do imóvel, na qualidade de promitente vendedor, é contri…
Segunda Turma · Rel. Ministra Assusete Magalhães · j. 17/04/2023
TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. SUJEITO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. IPTU. PROMITENTE COMPRADOR E PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. POSSIBILIDADE DE OPÇÃO, PELO LEGISLADOR MUNICIPAL. ART. 34 DO CTN. EFICÁCIA VINCULATIVA DO ACÓRDÃO PROFERIDO NO RESP 1.110.551/SP. ART. 543-C DO CPC/73. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. I. Agravo interno aviado contra decisão que julgara Recurso Especial interposto contra acór…
Segunda Turma · Rel. Ministro Og Fernandes · j. 02/08/2022
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR. ORIENTAÇÃO QUE SE APLICA ÀS HIPÓTESES EM QUE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA FOI DEVIDAMENTE REGISTRADO EM CARTÓRIO. 1. Inicialmente, cumpre esclarecer que as peculiaridades do caso concreto que poderiam atrair a incidência da Súmula n. 7/STJ estão claramente expostas no acórdão recorrido, afastando a necessidade de revolvimento do acervo fático-probatór…
Busque decisões sobre este e outros temas em dezenas de tribunais brasileiros.
Pesquisar jurisprudênciaAs citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.