O que a tese proíbe
Muitas prefeituras adotavam um valor venal de referência, fixado unilateralmente, como piso para o cálculo do ITBI, cobrando o imposto sobre esse montante mesmo quando a venda ocorria por preço menor. A tese veda essa prática: a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o fisco não pode substituí-lo de antemão por uma tabela própria.
A tese também desvincula o ITBI da base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser usada como piso de tributação. São impostos com bases distintas, e o valor cadastral do IPTU não limita nem determina o valor de mercado da transação.
Como o fisco pode questionar o valor declarado
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, mas essa presunção é relativa. Se o Município suspeitar de subavaliação, deve instaurar processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN, garantindo contraditório antes de arbitrar base diversa.
Na prática, quem pagou ITBI calculado sobre valor de referência superior ao preço real da compra pode discutir a cobrança e pedir a restituição da diferença. O resultado depende das circunstâncias de cada caso, como a prova do valor efetivo da transação, que os tribunais examinam caso a caso.
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