ITBI e IPTU têm bases de cálculo independentes
Embora ambos usem a expressão valor venal, o STJ deixou claro que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU. O valor cadastral usado para o IPTU reflete critérios genéricos da planta de valores do Município, enquanto o ITBI incide sobre o valor real da transmissão, apurado nas condições concretas do negócio.
Por isso, o valor do IPTU não pode ser usado nem como teto nem como piso do ITBI. O que importa é o valor de mercado do imóvel transmitido, que normalmente coincide com o preço efetivamente pactuado entre as partes.
A presunção a favor do valor declarado
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado. O fisco municipal só pode afastar essa presunção instaurando processo administrativo próprio, conforme o art. 148 do CTN, com oportunidade de defesa.
A tese também proíbe o Município de arbitrar previamente a base de cálculo com valores de referência fixados unilateralmente. Quem recolheu ITBI sobre base superior ao preço declarado pode questionar a cobrança, e os tribunais avaliam caso a caso a prova do valor real do negócio.
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