Empresa de coworking pode pedir revisão do aluguel comercial por causa da pandemia de Covid-19?

Quando a revisão do contrato é cabível

A revisão contratual é sempre excepcional: a regra é a liberdade de contratar, e a intervenção judicial só cabe quando imprescindível para restabelecer o equilíbrio entre as partes. O julgado organiza as três vias revisionistas do direito brasileiro: a quebra da base objetiva do negócio (CDC), a teoria da imprevisão (art. 317 do Código Civil) e a onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil).

Para as teorias do Código Civil, exige-se fato superveniente imprevisível e extraordinário, desequilíbrio econômico-financeiro relevante e vantagem extrema para uma das partes. Segundo o STJ, a pandemia de Covid-19 se encaixa com perfeição no requisito da imprevisibilidade e da extraordinariedade.

O caso do coworking e os critérios examinados

No caso concreto, pesaram três pontos: a impossibilidade de exercício da atividade por causa das medidas sanitárias, a queda de faturamento da locatária e a viabilidade de manutenção do contrato. Como o coworking depende essencialmente do uso compartilhado do espaço físico, as restrições geraram onerosidade imoderada, já que a empresa seguia obrigada a pagar o aluguel integral sem poder operar.

A solução foi a redução proporcional dos aluguéis por período determinado, preservando o contrato. Isso não significa que todo locatário afetado pela pandemia tem direito automático à revisão: os tribunais examinam caso a caso a intensidade do desequilíbrio e a viabilidade do negócio.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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