Informativo 709 do STJ
“Em ação renovatória do contrato de locação de espaço em shopping center a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel.”
É possível mudar o percentual do aluguel de loja em shopping na ação renovatória por estar fora do valor de mercado?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Em regra, não. O STJ, em informativo de jurisprudência, decidiu que na ação renovatória de locação de espaço em shopping center a simples discrepância entre o aluguel percentual contratado e o valor de mercado não autoriza a alteração do aluguel. A mudança só é viável se comprovado desequilíbrio superveniente causado por evento imprevisível.
A lógica do aluguel em shopping center
O contrato entre empreendedor e lojista é tratado como locação típica, mas com características próprias, e a Lei 8.245/1991 assegura ao lojista a ação renovatória, preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71. Por ser ação dúplice, o locador também pode pedir majoração do aluguel na contestação.
A fixação do aluguel em shopping pondera fatores alheios ao valor de mercado comum: estacionamento, segurança, mix de lojas e serviços, opções de lazer. Por isso, o art. 54 da Lei do Inquilinato faz prevalecer nessas locações a autonomia da vontade e o pacta sunt servanda.
Quando o percentual pode ser alterado
Segundo o STJ, a alteração do aluguel percentual na renovatória só é viável se a parte, locatário ou locador, demonstrar desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível, nos moldes dos arts. 317 e 479 do Código Civil.
Na prática, o lojista que considera o percentual acima do mercado não consegue revisá-lo apenas com laudo comparativo de valores. É preciso provar o fato imprevisível que rompeu o equilíbrio do contrato, e os tribunais examinam essa prova caso a caso.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 22/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. TENANT MIX. COMPROMISSOS DE LANÇAMENTO. REVISÃO DE ALUGUEL COM FUNDAMENTO NA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.I. Caso em exame1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em ação revision…
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 25/05/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.1. Ação renovatória de aluguel.2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
Acórdão
j. 25/05/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional.2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 25/05/2026
DIREITO PRIVADO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.I. CASO EM EXAME1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu o agravo, conheceu em parte do recurso especial e negou-lhe provimento, em razão do afastamento de omissão quanto aos arts. 1.022 e 489 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ sobre as teses relativas ao art. 54, caput, da Lei n. 8.245/1991, à legalidad…
Acórdão
j. 25/05/2026
DIREITO PRIVADO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu o agravo, conheceu em parte do recurso especial e negou-lhe provimento, em razão do afastamento de omissão quanto aos arts. 1.022 e 489 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ sobre as teses relativas ao art. 54, caput, da Lei n. 8.245/1991, à legalida…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 04/05/2026
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FIXAÇÃO DE ALUGUEL ACIMA DO VALOR CONTRAPROPOSTO NA CONTESTAÇÃO E ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que inadmitiu o recurso especial por afastar negativa de prestação juris…
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