Falta de registro da alienação fiduciária em cartório anula o contrato de financiamento do imóvel?

Validade entre as partes mesmo sem registro

O registro no cartório de imóveis é indispensável para constituir a propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei 9.514/1997. Sua ausência, porém, não afeta a validade e a eficácia do que foi livremente pactuado entre credor e devedor, inclusive a cláusula que autoriza a venda extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.

Esse reconhecimento protege os dois lados: o devedor fiduciante mantém o direito de não ver o imóvel alienado fora das hipóteses legais e de obter quitação após pagar integralmente a dívida; o credor conserva o direito de executar a garantia contratada se houver inadimplemento.

Quando o registro se torna indispensável

O registro é imprescindível para iniciar a alienação extrajudicial, porque a constituição do devedor em mora e a eventual purgação se processam perante o Oficial de Registro de Imóveis, na forma do art. 26 da Lei 9.514/1997. Ou seja, o credor precisa registrar o contrato antes de levar o imóvel a leilão.

O STJ também afastou a possibilidade de o devedor usar a falta de registro para rescindir o contrato pelas regras comuns de proteção ao consumidor, com devolução da maior parte dos valores pagos. Para o tribunal, isso desvirtuaria a alienação fiduciária e encareceria o crédito imobiliário em prejuízo dos próprios consumidores.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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