Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ, em informativo de jurisprudência, decidiu que, em condomínio de fato formado em vias públicas, a associação de moradores não pode cobrar taxa de manutenção de edifício que nunca aderiu formalmente, e contribuições voluntárias pagas por anos não configuram adesão nem autorizam cobrança futura de mensalidades.
A decisão se apoia em precedentes qualificados: o Tema 882 do STJ, segundo o qual taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou quem não anuiu, e o Tema 492 do STF, que declarou inconstitucional a cobrança de proprietário não associado em loteamento até a Lei 13.465/2017 ou lei municipal anterior, salvo adesão ao ato constitutivo ou registro da obrigação no Registro de Imóveis para novos adquirentes.
O caso julgado tratava de condomínio de fato: edifícios de bairro residencial aberto que fecharam ou restringiram o acesso a vias públicas. Nessa hipótese, diante da jurisprudência do STJ e do STF, a cobrança da associação não prospera. A situação é distinta da do loteamento fechado, em que a Quarta Turma do STJ já afastou a aplicação do Tema 882.
O ponto mais relevante da decisão é que contribuições espontâneas feitas ao longo de vários anos, embora indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal. E mesmo quem já foi associado não tem dever jurídico de permanecer: a liberdade de associação inclui a de se desligar.
Se não houve ato formal de adesão, a simples cessação dos pagamentos evidencia que não existe vínculo atual, pois não se pode exigir ato formal para desfazer o que formalmente nunca existiu. Na prática, a associação só cobra de quem aderiu, e os tribunais examinam caso a caso a existência de anuência e o tipo de empreendimento envolvido.
“Em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 04/05/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA A NÃO ASSOCIADO SEM ADESÃO EXPRESSA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão estadual que reformou a sentença para condenar ao pagamento de taxas associativas vencidas e vincendas, com multa e juros, e majorou honorários.2. A controvérsia diz respeito a ação de cobrança relativa a lote em área administrada …
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 16/03/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES SEM ANUÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em juízo de retratação, manteve a condenação ao pagamento de despesas de manutenção de associação de moradores, reformando a sentença de improcedência. 2. A controvérsia é sobre ação de cobrança de taxa de manutenção instituída por associação de morad…
Corte Especial · Rel. Ministro Luis Felipe Salomão · j. 09/12/2025
AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE, FIXADO NA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 492 DO STF. ART. 1.030, I, A, DO CPC. I. CASO EM EXAME 1.1. Agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário, em que se discutia a aplicação do Tema 492 do STF à hipóte…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 26/05/2025
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS E ADQUIRENTES DO BEM APÓS A CONSTITUIÇÃO DO ESTATUTO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME ORIENTAÇÃO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PRETENSÃO DE REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7 DO STJ. 1. Recurso especial que visa à imposição retroativa dos efeitos da Lei n. 13.465/2017, bem como a compelir não associados ao pagamento de taxas de manute…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 14/04/2025
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO APLICAÇÃO DOS TEMAS N. 492/STF E 882/STJ (DISTINGUISHING). SÚMULA N. 7/STJ. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial por meio do qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas. 2. O Tribunal de origem decidiu pela possibilidade de compelir as agravadas a arcarem com as taxas de manutenção após o encerramento do vínculo a…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 17/02/2025
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ESTABELECIMENTO DE CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS DO RIO DE JANEIRO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONTRA EDIFÍCIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. TEMA 882 DO STJ. DISSÍDIO COMPROVADO. 1. Diante da não associação formal do edifício agravado à agravante e do caráter do condomínio estabelecido em vias públicas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, é certo …
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