Tema Repetitivo 1091 (STJ) · REsp 1822033/PR
“É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3o da Lei n. 8.009/1990.”
O bem de família do fiador pode ser penhorado em locação comercial?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Sim. O STJ fixou no Tema 1091 que é válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação de imóvel, seja a locação residencial, seja comercial, com base no inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, que excepciona a impenhorabilidade nessa hipótese.
A exceção legal à impenhorabilidade
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas o próprio texto legal lista exceções. Uma delas é a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação: quem aceita ser fiador abre mão, por força de lei, da proteção sobre seu bem de família quanto àquela dívida.
A controvérsia estava em saber se a exceção valia apenas para locações residenciais. O STJ definiu que não há distinção: a penhora é válida tanto na locação residencial quanto na comercial, porque a lei não diferencia as modalidades.
O que isso significa na prática
Quem assina contrato de locação como fiador, inclusive de ponto comercial, assume o risco de perder o próprio imóvel residencial se o locatário não pagar. Essa consequência não depende de renúncia expressa à impenhorabilidade, pois decorre da própria lei.
A tese alcança o fiador do contrato de locação; outras garantias e situações contratuais distintas são examinadas caso a caso pelos tribunais.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 15/06/2026
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. BEM DE FAMÍLIA. FIANÇA LOCATÍCIA. EXTENSÃO AO CONVENCIONAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. FIANÇA. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. ENQUADRAMENTO NA EXCEÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 283/STF, 83/STJ e 7/STJ, em recurso que discute a penhorabilidade de…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DE FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade por ausência de pertinência temática, fundamentação deficiente e incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se pleiteia…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DE FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade por ausência de pertinência temática, fundamentação deficiente e incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF.2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se pleiteia a…
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 09/12/2025
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FAMÍLIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. IMÓVEL. UNIÃO ESTÁVEL. FALTA DE PUBLICIDADE. REEXAME DOS CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. BEM DE FAMÍLIA. PENHORABILIDADE. 1. A alteração das conclusões do acórdão recorrido acerca da ausência de comprovação da alegada união estável à época da aquisição do imóvel penhorado, a fim de preservar eventual meação, exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, …
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 17/11/2025
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AFASTAMENTO. TEMA 1.091/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve decisão de não conhecimento de impugnação ao cumprimento de sentença por intempestividade, reconhecendo, contudo, que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível em razão de fiança prestada em contrato de locação comercial. 2. A part…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 03/11/2025
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PROCESSO DE EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO LEGAL À IMPENHORABILIDADE. ARTIGO 3º DA LEI 8.009/1990. TEMA 1127/STF. TEMA 1.091/STJ. INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL. RESERVA DA MEAÇÃO DO COPROPRIETÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em Recurso Especial interposto por imobiliária credora contra acórdão que, em Embargos de T…
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