Súmula 167 do STF
“Não se aplica o regime do Dl. 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.”
Compromisso de compra e venda sem registro imobiliário tem a proteção do Decreto-lei 58?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STF
Resposta rápida
Em regra, não. A Súmula 167 do STF fixou que o regime do Decreto-lei 58, de 1937, não se aplica ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário. A exceção ocorre quando o promitente vendedor se obrigou contratualmente a efetuar o registro: nesse caso, a proteção do regime é reconhecida mesmo sem a inscrição.
A regra e a exceção
O Decreto-lei 58 criou um regime protetivo para o promitente comprador de imóveis loteados, mas condicionou essa proteção à inscrição do compromisso no registro imobiliário. A súmula reafirma a regra: sem registro, o compromissário não invoca o regime especial.
A exceção fica por conta da conduta do vendedor. Se o promitente vendedor assumiu a obrigação de efetuar o registro e não o fez, ele não pode se beneficiar da própria omissão para negar ao comprador a proteção legal.
O que isso significa na prática
A discussão gira em torno do que consta do contrato: quem alega a exceção precisa demonstrar que a obrigação de registrar era do vendedor. Os tribunais examinam as cláusulas do compromisso caso a caso para definir quem devia providenciar a inscrição.
O enunciado foi editado sob a legislação da época, e a disciplina do compromisso de compra e venda evoluiu com o direito posterior. A repercussão da falta de registro em situações atuais depende do regime legal aplicável a cada contrato.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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RE 1.467.012
Primeira Turma · Rel. Luiz Fux · j. 16/12/2025
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA. CONTROVÉRSIA QUANTO À POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONAL. CÓDIGOS DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OFENSA INDIRETA À CONSTI…
RE 1.467.012
Primeira Turma · Rel. Luiz Fux · j. 17/11/2025
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO. EMBARGOS RECEBIDOS COMO AGRAVO INTERNO. ARTIGO 1.024, § 3º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA. CONTROVÉRSIA QUANTO À POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO INFRACONSTITUCIONA…
ARE 1.563.775
Tribunal Pleno · Rel. Luís Roberto Barroso · j. 22/09/2025
Ementa: Direito Civil. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento. Súmulas 279 e 454/STF. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário com agravo, o qual tem por objeto acórdão que manteve sentença de procedência de pedidos. II. Questão em discussão 2. Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso extraordinário com agravo. III. Razão …
ARE 1.539.595
Segunda Turma · Rel. Gilmar Mendes · j. 15/09/2025
Ementa: Direito civil. Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Nulidade de distrato unilateral de contrato de compra e venda. Sociedade de economia mista. Natureza privada da relação. Supremacia do interesse público. Inaplicabilidade. Ofensa reflexa à Constituição. Necessidade de reexame de provas e de legislação local. Óbice da Súmula 279 do STF. Agravo regimental desprovido. I. Caso em exame 1. Trata-se de agravo regimental interposto pelo Estado de Goiás e …
RCL 72.956
Segunda Turma · Rel. Edson Fachin · j. 13/03/2025
EMENTA: RECLAMAÇÃO. DIREITO À SAÚDE. FORNECIMENTO DO MEDICAMENTO ELEVIDYS, SEM REGISTRO NA ANVISA, DE ALTÍSSIMO CUSTO. TERAPIA GENÉTICA. DISTROFIA MUSCULAR DE DUCHENNE (DMD). DOENÇA PROGRESSIVA E DEGENERATIVA. TEMA Nº 500 DA REPERCUSSÃO GERAL. PERICULUM IN MORA INERENTE À NECESSIDADE DE URGÊNCIA DA APLICAÇÃO DO MEDICAMENTO. MEDIDA LIMINAR DEFERIDA. LIMINAR REFERENDADA, NOS TERMOS DA EMENDA REGIMENTAL 58/22 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.(Rcl 72956 MC-Ref, Relator(a): EDSON FACHI…
RCL 72.956
Segunda Turma · Rel. Edson Fachin · j. 22/02/2025
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