Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim. O STJ fixou no Tema 971 que, no contrato de adesão com previsão de cláusula penal apenas contra o comprador, essa mesma cláusula deve ser considerada para fixar a indenização quando quem descumpre é a construtora ou incorporadora. Obrigações de fazer e de dar são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.
Nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, é comum que a multa por inadimplemento esteja prevista apenas contra o adquirente. O STJ entendeu que essa assimetria não pode prevalecer no contrato de adesão: se a construtora descumpre sua obrigação, como no atraso da entrega, a cláusula penal prevista contra o comprador serve de parâmetro para a indenização devida pelo vendedor.
Trata-se de aplicar ao fornecedor o mesmo rigor que ele impôs ao consumidor, restabelecendo o equilíbrio contratual.
Como as obrigações das partes são de natureza diferente (o comprador deve pagar quantia em dinheiro e a construtora deve entregar o imóvel), a tese determina que essas obrigações heterogêneas sejam convertidas em dinheiro por arbitramento judicial, para permitir a aplicação equivalente da penalidade.
O valor concreto da indenização, portanto, depende do arbitramento feito em cada processo, e os tribunais examinam caso a caso os termos do contrato e a extensão do descumprimento.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
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Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 22/06/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA E RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE EVOLUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA, LITISCONSÓRCIO COM A CEF E COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.I. CASO EM EXAME1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que, em apelação cível, manteve a condenação da construtora por atraso de obra, restituição de juros de evolução e danos morais.2. A controvérsia diz respeito a ação declaratória c/…
j. 08/06/2026
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.1. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, está em confor…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 25/05/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO. ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA VENDEDOR. TEMA Nº 971/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA REFORMATIO IN PEJUS. NÃO APLICABILIDADE. ACÓRDÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.1. O STJ, no julgamento do Tema nº 971, firmou a tese segundo a qual "(..) no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtor…
Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (desembargador Convocado do Tjmg) · j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF E 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para negar provimento a recurso especial manejado por construtora em ação de rescisão de contra…
j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF E 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para negar provimento a recurso especial manejado por construtora em ação de rescisão de contr…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 22/04/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CIRCUNSTÂNCIA ESPECIAL CONSTATADA. PRECEDENTES. 1. Nos moldes da Tese nº 971, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimpl…
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