Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim. O STJ fixou no Tema 971 que, no contrato de adesão com previsão de cláusula penal apenas contra o comprador, essa mesma cláusula deve ser considerada para fixar a indenização quando quem descumpre é a construtora ou incorporadora. Obrigações de fazer e de dar são convertidas em dinheiro por arbitramento judicial.
Nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, é comum que a multa por inadimplemento esteja prevista apenas contra o adquirente. O STJ entendeu que essa assimetria não pode prevalecer no contrato de adesão: se a construtora descumpre sua obrigação, como no atraso da entrega, a cláusula penal prevista contra o comprador serve de parâmetro para a indenização devida pelo vendedor.
Trata-se de aplicar ao fornecedor o mesmo rigor que ele impôs ao consumidor, restabelecendo o equilíbrio contratual.
Como as obrigações das partes são de natureza diferente (o comprador deve pagar quantia em dinheiro e a construtora deve entregar o imóvel), a tese determina que essas obrigações heterogêneas sejam convertidas em dinheiro por arbitramento judicial, para permitir a aplicação equivalente da penalidade.
O valor concreto da indenização, portanto, depende do arbitramento feito em cada processo, e os tribunais examinam caso a caso os termos do contrato e a extensão do descumprimento.
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
T4 - QUARTA TURMA · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 12/08/2026
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL POR ATRASO EXCESSIVO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial por aplicação analógica da Súmula n. 182 do STJ.2. A controvérsia envolve ação indenizatória por atraso na entrega de i…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA · j. 22/06/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA E RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE EVOLUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA, LITISCONSÓRCIO COM A CEF E COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.I. CASO EM EXAME1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que, em apelação cível, manteve a condenação da construtora por atraso de obra, restituição de juros de evolução e danos morais.2. A controvérsia diz respeito a ação declaratória c/…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. RAUL ARAÚJO · j. 08/06/2026
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.1. A devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, está em confor…
T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA · j. 25/05/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO. ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA VENDEDOR. TEMA Nº 971/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA REFORMATIO IN PEJUS. NÃO APLICABILIDADE. ACÓRDÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.1. O STJ, no julgamento do Tema nº 971, firmou a tese segundo a qual "(..) no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtor…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) · j. 18/05/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF E 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para negar provimento a recurso especial manejado por construtora em ação de rescisão de contra…
T4 - QUARTA TURMA · Rel. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG) · j. 18/05/2026
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