Quando existem dois registros de propriedade do mesmo imóvel em cartórios diferentes, qual prevalece?

Como o STJ resolveu a duplicidade

A ação reivindicatória, prevista no artigo 1.228 do Código Civil, permite ao proprietário reaver a coisa de quem injustamente a possua. O ponto central é que a posse injusta não é apenas a violenta, clandestina ou precária: é também a posse sem título ou causa jurídica que a justifique. Quando o réu também apresenta título de propriedade hígido, sua posse não é injusta, e o pedido reivindicatório pode ser rejeitado.

Existindo dois registros legítimos sobre o mesmo bem, o critério de desempate é a anterioridade: o número de ordem do registro determina a prioridade do título e a preferência dos direitos reais, na linha do artigo 186 da Lei n. 6.015/1973. No caso julgado, o registro da ré (1974) precedia o da autora (1980) e por isso prevaleceu.

Cadeia dominial antiga não garante vitória

Um detalhe importante do julgado: a autora alegava que sua cadeia dominial remontava ao ano de 1900, anterior ao registro da ré. O argumento não prosperou porque o título da ré estava fundado em usucapião, forma originária de aquisição que rompe com a cadeia anterior: o direito do usucapiente não deriva do titular precedente. Assim, a antiguidade da cadeia não superou a prioridade do registro fundado em usucapião.

O que isso significa na prática

Disputas por duplicidade de matrícula são complexas e dependem da higidez de cada título, da origem dos registros e de eventual usucapião na cadeia. Em regra, quem registrou primeiro leva vantagem, mas os tribunais examinam a validade dos títulos e as particularidades de cada caso concreto antes de definir qual propriedade prevalece.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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