Informativo 666 do STJ
“O imóvel gerador dos débitos condominiais pode ser objeto de penhora em cumprimento de sentença, ainda que somente o ex-companheiro tenha figurado no polo passivo da ação de conhecimento.”
Imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo se a atual dona não participou da ação de cobrança?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Sim. Segundo o STJ, em entendimento divulgado em informativo de jurisprudência, o imóvel gerador dos débitos condominiais pode ser penhorado no cumprimento de sentença mesmo que apenas o ex-companheiro tenha figurado na ação de cobrança. Como a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ela acompanha o imóvel, e não a pessoa do devedor.
A natureza propter rem da dívida condominial
A obrigação de pagar despesas de condomínio é própria da coisa: quem responde por ela é identificado pela titularidade do imóvel, independentemente de manifestação de vontade. Quando o imóvel pertence a mais de um proprietário, como ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo pagamento das cotas é solidária.
Justamente por isso, o STJ entende que não há litisconsórcio necessário entre os coproprietários: o condomínio pode ajuizar a cobrança contra qualquer um deles ou contra todos, conforme lhe convier. A ação proposta apenas contra um dos donos é válida.
A penhora quando o imóvel muda de mãos
No caso analisado, o imóvel pertencia ao casal na fase de conhecimento e, depois, passou a ser só da ex-companheira, que não participou do processo. Ainda assim, o STJ admitiu a penhora do bem no cumprimento de sentença, porque a dívida adere ao imóvel. O acordo firmado por apenas um dos proprietários com o condomínio foi considerado válido e eficaz.
Em termos práticos, quem adquire ou passa a ser titular exclusivo de imóvel com débitos condominiais assume o risco de ver o bem penhorado, mesmo sem ter sido parte na ação de cobrança. As defesas possíveis nessa fase dependem das circunstâncias de cada execução, que os tribunais examinam caso a caso.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 30/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITO CONDOMINIAL. NATUREZA. IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os débitos condominiais têm natureza propter rem, sendo permitida a penhora do imóvel independentemente de quem seja o titular do bem. Precedentes.2. A alteração do entendimento firmado pelas…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do Tjmg) · j. 22/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. INOVAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para negar provimento a recurso especial em ação de cobrança de taxa de condomínio.2. Fato relevante. Débitos condominiais correspondentes ao período de dezembro/2…
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. NATUREZA PROPTER REM. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PRESCRIÇÃO. CITAÇÃO. EFEITO INTERRUPTIVO. RETROATIVIDADE. AFRONTA AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.1. A dívida condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel que gerou as despesas, de modo que este pode ser objeto de penhora e …
Acórdão
j. 01/06/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.1. A Segunda Seção desta Corte firmou o entendimento de que, em exe…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 04/05/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão, proferido em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial, que desproveu o recurso e manteve o indeferimento da inclusão do credor fiduciário no polo passivo.2. A controvérsia versa sobre execução de despesas condominiais e …
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. A decisão agravada autorizou a penhora do imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, com fundamento na natureza propter rem e na jurisprudência desta Corte. 2. Alegações de ineficácia prática da medida, suspensão da exec…
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