Cabem embargos de terceiro com base em compromisso de compra e venda sem registro de imóvel comprado na planta ainda em construção?

Quem pode opor embargos de terceiro

Nos termos do art. 674 do CPC/2015, o embargante deve ser terceiro em relação ao processo e, além disso, senhor ou possuidor do bem ou direito atingido pela constrição judicial. A posse que autoriza os embargos pode ser tanto a direta quanto a indireta.

Diferentemente das ações possessórias, o terceiro embargante não discute a regularidade do ato de turbação ou esbulho: ele contesta a afirmação de que o bem constrito integra o patrimônio responsável pela dívida do executado.

O compromisso sem registro e o imóvel em construção

A Súmula 84 do STJ já admitia embargos de terceiro com base em posse advinda de compromisso de compra e venda desprovido de registro. A particularidade enfrentada foi o imóvel comprado na planta, em que a posse física ainda não se concretizou porque a obra não terminou.

O STJ entendeu que essa circunstância não afasta a proteção: estando o imóvel em fase de construção, o instrumento particular de compra e venda deve ser considerado para comprovar a posse, admitindo-se, por consequência, a oposição dos embargos de terceiro.

O que isso significa na prática

O comprador de imóvel na planta que vê o bem penhorado em execução movida contra a incorporadora ou contra o antigo titular pode se defender por embargos de terceiro, mesmo sem escritura registrada e sem ter recebido as chaves. Os tribunais examinam caso a caso a prova do compromisso e da condição de terceiro, mas a falta de registro e a obra inacabada, por si sós, não fecham essa porta.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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