Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, seja anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Quem comprou na planta não pode perder o bem por dívida da construtora com o banco garantida por essa hipoteca.
O cenário típico é o da construtora que hipoteca o empreendimento ao banco para financiar a obra e depois vende as unidades aos consumidores. Se a construtora não paga o financiamento, o banco tenta executar a hipoteca sobre os imóveis já vendidos. A súmula fecha essa porta: a garantia não é oponível aos adquirentes.
A proteção vale tanto para a hipoteca constituída antes da promessa de compra e venda quanto para a constituída depois. O momento da garantia é irrelevante: em nenhuma das hipóteses ela alcança quem adquiriu a unidade.
Para o comprador, a súmula é um escudo contra a execução da hipoteca da construtora, especialmente quando ele já pagou ou vem pagando regularmente o preço da unidade. O risco do inadimplemento da construtora perante o banco não pode ser transferido ao consumidor.
A discussão concreta ainda passa pela prova da condição de adquirente e das circunstâncias do negócio, que os tribunais examinam caso a caso. Mas a diretriz consolidada é clara no sentido da ineficácia da garantia perante o comprador.
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384)”
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j. 18/05/2026
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