Banco credor de alienação fiduciária paga IPTU do imóvel antes de consolidar a propriedade?

Por que o credor fiduciário não é contribuinte do IPTU

Na alienação fiduciária, a propriedade transferida ao credor é resolúvel e serve apenas de garantia do financiamento: o banco não tem os poderes típicos de domínio (uso, gozo e disposição) nem posse com ânimo de dono. O devedor fiduciante é quem conserva o domínio útil e a posse direta do imóvel.

O art. 34 do CTN admite como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e o município pode escolher entre eles por lei local. O STJ, contudo, entende que não é possível sujeitar ao imposto o proprietário despido dos poderes de propriedade nem o possuidor sem ânimo de domínio, situação em que se encaixa o credor fiduciário.

Quando a responsabilidade passa ao credor

O quadro muda se houver inadimplemento e o credor consolidar a propriedade em seu nome, com imissão na posse. A partir desses dois marcos, a legislação da alienação fiduciária determina que todos os encargos do imóvel, inclusive tributos, recaiam sobre o credor, que ainda assim deve promover a venda do bem.

Na prática, execuções fiscais de IPTU dirigidas contra o banco antes da consolidação e da imissão na posse tendem a ser afastadas, mas cada caso é examinado conforme a fase em que se encontra a garantia fiduciária.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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