Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. Segundo entendimento do STJ divulgado em informativo, o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, pois não se enquadra em nenhuma das hipóteses do art. 34 do CTN. Os encargos do imóvel só recaem sobre o banco após esses dois marcos.
Na alienação fiduciária, a propriedade transferida ao credor é resolúvel e serve apenas de garantia do financiamento: o banco não tem os poderes típicos de domínio (uso, gozo e disposição) nem posse com ânimo de dono. O devedor fiduciante é quem conserva o domínio útil e a posse direta do imóvel.
O art. 34 do CTN admite como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e o município pode escolher entre eles por lei local. O STJ, contudo, entende que não é possível sujeitar ao imposto o proprietário despido dos poderes de propriedade nem o possuidor sem ânimo de domínio, situação em que se encaixa o credor fiduciário.
O quadro muda se houver inadimplemento e o credor consolidar a propriedade em seu nome, com imissão na posse. A partir desses dois marcos, a legislação da alienação fiduciária determina que todos os encargos do imóvel, inclusive tributos, recaiam sobre o credor, que ainda assim deve promover a venda do bem.
Na prática, execuções fiscais de IPTU dirigidas contra o banco antes da consolidação e da imissão na posse tendem a ser afastadas, mas cada caso é examinado conforme a fase em que se encontra a garantia fiduciária.
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.”
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Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 15/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. SÚMULA 568/STJ.1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia.2. A jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que "frustrados os dois leilões extrajudiciais previ…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES INDEVIDA.1. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange tanto a situação em que, não houver, no segundo leilão, lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação quanto para a hipótese em que não houver nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.2. Frustrado o segundo leilão de imóvel dado como garant…
Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 18/05/2026
DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXTRACONCURSALIDADE. CONVERSÃO DE AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO EM EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE RENÚNCIA À GARANTIA FIDUCIÁRIA. PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CLÁUSULA DE LIBERAÇÃO DE COOBRIGADOS. INAPLICABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que os créditos garantidos por alienaçã…
j. 18/05/2026
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Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 1.095 DO STJ E DA LEI N. 9.514/1997 AINDA QUE VENDEDOR E CREDOR FIDUCIÁRIO SEJAM O MESMO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou a sentença para resolver o contrato e fixar a devolução de 75% dos valores pagos, com correção e juros, aplicando o CDC e afastan…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 30/03/2026
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