Súmula 470 do STF
“O impôsto de transmissão "inter vivos" não incide sôbre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sôbre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.”
O ITBI incide sobre a construção feita pelo promitente comprador no imóvel?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STF
Resposta rápida
Não, quanto ao que o próprio comprador construiu. Pela Súmula 470 do STF, o ITBI não incide sobre a construção, ou parte dela, comprovadamente realizada pelo promitente comprador. O imposto alcança apenas o valor do que já estava construído antes da promessa de compra e venda.
O que a súmula separa
O entendimento distingue dois momentos. Tudo o que existia edificado no imóvel antes da promessa de venda integra o valor transmitido pelo vendedor e, por isso, compõe a base de cálculo do ITBI. Já a construção erguida depois, pelo próprio promitente comprador e com recursos dele, não foi transmitida por ninguém: foi acrescida por quem já tinha a posse do bem.
A lógica é simples: o imposto de transmissão pressupõe transferência de riqueza entre pessoas. Não há transmissão quando o comprador constrói para si mesmo, ainda que a escritura definitiva seja lavrada depois de pronta a obra.
A exigência de prova inequívoca
A súmula condiciona a exclusão à demonstração inequívoca de que a construção foi realizada pelo promitente comprador. Na prática, isso exige documentação como o contrato de promessa com data anterior à obra, alvarás, notas fiscais de materiais e comprovantes de pagamento em nome do comprador.
Os tribunais examinam essa prova caso a caso. Sem comprovação robusta da autoria e da cronologia da construção, o fisco tende a exigir o ITBI sobre o valor total do imóvel, incluída a edificação.
O que isso significa na prática
Quem compra terreno por promessa de compra e venda e constrói antes da escritura definitiva pode questionar a cobrança de ITBI calculada sobre o imóvel pronto. A base correta, segundo a súmula, é o valor do que existia antes da promessa. As decisões recentes listadas abaixo mostram como o entendimento vem sendo aplicado.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
ARE 1.582.619
Tribunal Pleno · Rel. Edson Fachin · j. 09/03/2026
Ementa: Direito Tributário. Agravo regimental em recurso extraordinário com agravo. ISS. Base de cálculo. Construção de gasoduto. Acórdão recorrido baseado no acervo probatório dos autos. Súmulas 279 e 454/STF. Ofensa reflexa. I. Caso em exame 1. Agravo regimental contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário com agravo, diante da incidência das Súmula 279 e 454 do STF e da ofensa reflexa ao texto constitucional. II. Questão em discussão 2. Saber se é possível …
ARE 1.580.878
Tribunal Pleno · Rel. Edson Fachin · j. 25/02/2026
Ementa: Direito TRIBUTÁRIO. Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. ENFITEUSE. ITBI. BASE DE CÁLCULO. LEI 18.204/2015. Reexame de fatos e provas E DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULAS 279 E 280 DO STF. RESERVA DE PLENÁRIO. ARTIGO 97 DA CF. ausência de violação. Recurso NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de agravo regimental interposto contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário com agravo, sob os seguintes fundamentos: i) inexistência de violaç…
RCL 85.678
Segunda Turma · Rel. Gilmar Mendes · j. 09/12/2025
Ementa: Direito administrativo e outras matérias de direito público. Agravo regimental na reclamação. Alteração da base de cálculo do adicional de insalubridade por decisão judicial. Violação à Súmula Vinculante 4. Agravo regimental desprovido. I. Caso em exame 1. Trata-se de reclamação constitucional ajuizada pelo Município de Monte Castelo, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido nos autos da Apelação Cível nº 1001431-44.2024.8.26.0638, n…
ARE 1.572.385
Primeira Turma · Rel. Cármen Lúcia · j. 02/12/2025
EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. IMUNIDADE. TEMA 796 DA REPERCUSSÃO GERAL. HARMONIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL. VALOR DO IMÓVEL. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. REQUISITOS LEGAIS: SÚMULA N. 279 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AUSÊNCIA DE OFENSA CONSTITUCIONAL DIRETA AGRAVO REGIMENTAL NÃO CONHECIDO, COM DETERMINAÇÃO DE CERTIFICAÇ…
RCL 80.146
Segunda Turma · Rel. André Mendonça · j. 13/10/2025
Ementa: Direito constitucional e administrativo. Agravo Regimental na Reclamação. Adicional de insalubridade. Fixação judicial de base de cálculo diversa da legalmente prevista. Violação ao Verbete nº 4 da súmula vinculante. reclamação julgada procedente. agravo desprovido. I. Caso em exame 1.Agravo regimental interposto por servidor público municipal contra decisão monocrática que julgou procedente a reclamação ajuizada pelo Município de Campo Largo/PR, uma vez constatada of…
RCL 80.933
Segunda Turma · Rel. André Mendonça · j. 06/10/2025
Ementa: Direito constitucional e administrativo. Agravo Regimental na Reclamação. Adicional de insalubridade. Fixação judicial de base de cálculo diversa da legalmente prevista. Violação ao Verbete nº 4 da súmula vinculante. reclamação julgada procedente. agravo desprovido. I. Caso em exame 1.Agravo regimental interposto por servidora pública municipal contra decisão monocrática que julgou procedente a reclamação ajuizada pelo Município de Campo Largo/PR, uma vez constatada o…
Pesquise a jurisprudência completa
Busque decisões sobre este e outros temas em dezenas de tribunais brasileiros.
Pesquisar jurisprudênciaPerguntas relacionadas
Como elaboramos esta resposta
As citações são conferidas contra a nossa base de jurisprudência antes da publicação, e a lista de decisões recentes é gerada automaticamente a partir dela. Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico; para um caso concreto, procure um advogado.