Súmula 108 do STF
“É legítima a incidência do impôsto de transmissão "inter vivos" sôbre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação local.”
O ITBI é calculado pelo valor do imóvel na venda ou na promessa de compra?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STF
Resposta rápida
Pelo valor na alienação. A Súmula 108 do STF considera legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação, e não da promessa de compra e venda, conforme a legislação local. O que importa é o valor no momento da transmissão efetiva.
Alienação e promessa: momentos distintos
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar: obriga as partes a concluir o negócio no futuro, mas não transfere, por si, a propriedade do imóvel. A transmissão que dá origem ao imposto ocorre na alienação definitiva. Por isso, o STF considerou legítimo que o tributo seja calculado sobre o valor do imóvel nesse momento posterior, ainda que o preço tenha sido ajustado antes, na promessa.
A consequência prática é que a valorização do imóvel entre a promessa e a escritura definitiva pode refletir na base de cálculo, conforme o que dispuser a legislação local, à qual o próprio enunciado remete.
O que observar na prática
Quem firma promessa de compra e venda deve considerar que o imposto de transmissão tende a ser apurado pelo valor do bem na data da transmissão efetiva, e não pelo preço histórico do compromisso. A forma de apuração desse valor e o momento exato da exigência dependem da legislação municipal aplicável, e as controvérsias sobre a base de cálculo são examinadas caso a caso pelos tribunais.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
RE 1.574.226
Segunda Turma · Rel. André Mendonça · j. 09/03/2026
Ementa: Direito Tributário. Embargos de Declaração no Agravo Regimental no Recurso Extraordinário. Rejeição. Rediscussão de matéria. Distinção com o Tema RG nº 1.348. Imunidade de ITBI. Atividade preponderante da empresa. Inviabilidade de reexame fático-probatório. Rediscussão da matéria. Rejeição. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra decisão pela qual se manteve o entendimento anterior, buscando a reforma do julgado sob a alegação de vício. 2. A parte em…
ARE 1.547.327
Segunda Turma · Rel. Nunes Marques · j. 06/10/2025
Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE. CF/1988, ART. 156, § 2º. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STF. ATIVIDADE PREPONDERANTE DA EMPRESA. INATIVIDADE OPERACIONAL. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 279/STF. RECURSO DESPROVIDO. VERBA HONORÁRIA. MAJORAÇÃO CABÍVEL. I. CASO EM EX…
RCL 69.420
Primeira Turma · Rel. Flávio Dino · j. 15/09/2025
EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECLAMAÇÃO CONSTITUCIONAL. IMUNIDADE DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS MÓVEIS (ITBI) NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL POR MEIO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS À SOCIEDADE EMPRESÁRIA. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AO TEMA 796 DA SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL (RE 796.376). NÃO OCORRÊNCIA. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EXCEDENTE DOS BENS INCORPORADOS AO CAPITAL SOCIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. VALOR VENAL DO IMÓVEL SUPERIOR AO VALOR DE INTEGRALIZAÇÃO D…
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Ementa: Direito Tributário. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. ITBI. Compra e venda de imóvel. Tribunal de origem que entendeu pela comprovação do fato gerador pelo Fisco. Necessidade de reexame de fatos e provas e da legislação infraconstitucional de regência. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário com agravo, o qual tem por objeto acórdão que manteve sentença de improcedência do pedido. II. Questão e…
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Tribunal Pleno · Rel. Luís Roberto Barroso · j. 22/05/2025
EMENTA: Direito do consumidor. Embargos de declaração em agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Promessa de compra e venda. Alienação fiduciária. Teoria do risco. Ausência de demonstração de repercussão geral. Multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC. Recolhimento não comprovado. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo interno. 2. O recurso extraordinário com agravo foi interposto para impugnar acórdão qu…
ARE 1.533.932
Tribunal Pleno · Rel. Luís Roberto Barroso · j. 31/03/2025
Ementa: Direito do consumidor. Agravo interno em recurso extraordinário com agravo. Promessa de compra e venda. Alienação fiduciária. Teoria do risco. Ausência de demonstração de repercussão geral. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão que negou seguimento a recurso extraordinário com agravo, o qual tem por objeto acórdão que manteve sentença de parcial procedência do pedido. II. Questão em discussão 2. Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do recurso …
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