Súmula 623 do STJ
“As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. (PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/12/2018, DJe 17/12/2018)”
O novo proprietário responde por dano ambiental causado pelo dono anterior?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Sim, pode responder. A Súmula 623 do STJ define que as obrigações ambientais têm natureza propter rem, ou seja, aderem ao imóvel. Por isso, é possível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de ambos, à escolha do credor, ainda que o dano tenha sido causado pelo dono anterior.
O que significa obrigação propter rem
Obrigação propter rem é aquela que acompanha a coisa, e não a pessoa. Aplicada ao meio ambiente, significa que o dever de reparar a degradação existente no imóvel se transmite junto com a propriedade ou a posse: quem adquire área degradada assume também o passivo ambiental que a acompanha.
A súmula ainda confere ao credor, em geral o Poder Público ou o autor da ação coletiva, a escolha de quem acionar: o atual titular, os anteriores ou todos eles.
Consequências práticas para quem compra imóveis
O comprador não se exime alegando que não causou o dano; a responsabilidade decorre da titularidade do bem. Isso torna essencial a auditoria ambiental prévia em aquisições de imóveis rurais e industriais, com avaliação de passivos como desmatamento, contaminação e ausência de reserva legal.
Eventual direito de regresso contra o causador original é discussão entre particulares e não impede a cobrança contra o adquirente. Os tribunais examinam caso a caso a extensão das obrigações exigíveis de cada um.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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Acórdão
Segunda Turma · Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura · j. 22/04/2026
DIREITO AMBIENTAL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. QUEIMA DE PALHA DE CANA-DE-AÇÚCAR SEM AUTORIZAÇÃO. DANO AMBIENTAL PRESUMIDO. RESPONSABILIDADE PROPTER REM E SOLIDÁRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial do Ministério Público estadual. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se, em caso de queima de palha de cana-de-açúca…
Acórdão
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 22/04/2026
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. OFENSA À COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, AINDA QUE NÃO TENHA PARTICIPADO DA FASE DE CONHECIMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA Nº 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não há …
Acórdão
Primeira Turma · Rel. Ministro Paulo Sérgio Domingues · j. 14/04/2026
AMBIENTAL. RECURSO ESPECIAL. DANO AMBIENTAL. CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO AMBIENTAL. RÉU NÃO É MAIS PROPRIETÁRIO DA ÁREA AUTUADA. PRIMAZIA DA RESTAURAÇÃO ECOLÓGICA. EXISTÊNCIA DE PRECEDÊNCIA ENTRE AS FORMAS DE RESSARCIMENTO DO DANO AMBIENTAL. NATUREZA "P ROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO AMBIENTAL. OBRIGAÇÃO DO ATUAL PROPRIETÁRIO DE TOLERAR A RESTAURAÇÃO DA ÁREA. RECURSO PROVIDO. 1. A restauração ecológica é a forma de ressarcimento do dano ambiental que deve ser priorizada em face da com…
Acórdão
Primeira Turma · Rel. Ministro Paulo Sérgio Domingues · j. 14/04/2026
AMBIENTAL. RECURSO ESPECIAL. DANO AMBIENTAL. CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO AMBIENTAL. RÉU NÃO É MAIS PROPRIETÁRIO DA ÁREA AUTUADA. PRIMAZIA DA RESTAURAÇÃO ECOLÓGICA. EXISTÊNCIA DE PRECEDÊNCIA ENTRE AS FORMAS DE RESSARCIMENTO DO DANO AMBIENTAL. NATUREZA "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO AMBIENTAL. OBRIGAÇÃO DO ATUAL PROPRIETÁRIO DE TOLERAR A RESTAURAÇÃO DA ÁREA. RECURSO PROVIDO.1. A restauração ecológica é a forma de ressarcimento do dano ambiental que deve ser priorizada em face da compe…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 16/03/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ALIENANTE. MANUTENÇÃO. ALCANCE DO IMÓVEL. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. PROPÓSITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não ocorre violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem resolve a controvérsia de forma fundamentada e completa, ainda que de modo contrário…
Acórdão
Quarta Turma · Rel. Ministro Raul Araújo · j. 09/03/2026
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel gerador das despesas, o que permite a inclusão do proprietário no polo passivo da execução e a penhora do bem, independentemente de sua participação na fase de conhecimento. 2. A substituição processual ou inclusão do proprietário de…
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