Bem de família de fiador pode ser penhorado em locação comercial?

Por que a exceção alcança também a locação comercial

A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas o próprio texto legal abre exceção para a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Como a lei não distinguiu entre locação residencial e comercial, os tribunais superiores concluíram que não cabe ao intérprete criar essa distinção, sob pena de violar a isonomia entre fiadores.

Houve, por um período, decisão de turma do STF afastando a penhora na locação comercial, o que gerou dúvida. A questão foi pacificada quando o STF, em repercussão geral, declarou constitucional a penhora do bem de família do fiador em qualquer modalidade de locação, e o STJ alinhou sua tese repetitiva e o alcance da Súmula 549 a esse entendimento.

O fundamento: autonomia da vontade do fiador

A premissa central é que o fiador, no exercício do direito de propriedade e da autonomia privada, aceita voluntariamente e por escrito garantir a locação, abrindo mão da impenhorabilidade do próprio imóvel. Prevalecem, nesse ponto, a liberdade contratual e a força da garantia assumida sobre a proteção patrimonial da Lei 8.009/1990.

O que isso significa na prática

Quem afiança contrato de locação, residencial ou comercial, assume o risco real de perder o próprio imóvel de moradia em caso de inadimplência do locatário. Já o devedor principal (locatário) continua protegido pela regra geral da impenhorabilidade, situação que os tribunais examinam caso a caso conforme as demais exceções legais.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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