Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
A questão ainda não tem resposta definitiva. A Segunda Seção do STJ afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos justamente para definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Até o julgamento, não há tese vinculante consolidada, e as decisões podem variar conforme o caso e o tribunal.
A Segunda Seção do STJ acolheu a proposta de afetação de dois recursos especiais para uniformizar a controvérsia sobre a penhora de imóvel com alienação fiduciária por dívida de condomínio. A afetação indica que o tema é relevante e que há decisões divergentes a serem pacificadas.
O pano de fundo da discussão é a estrutura da alienação fiduciária: a propriedade do imóvel pertence ao credor fiduciário até a quitação do financiamento, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e direitos sobre o contrato, o que gera dúvida sobre o que pode ser atingido pela penhora.
Enquanto o repetitivo não é julgado, condomínios e devedores enfrentam insegurança: alguns juízos admitem a constrição, outros a limitam aos direitos do fiduciante ou a afastam. Processos que tratem da mesma questão podem ser suspensos conforme as regras do rito dos repetitivos, a critério dos tribunais.
Quem litiga sobre o tema deve acompanhar o julgamento, pois a tese que vier a ser fixada será de observância obrigatória pelas demais instâncias. Até lá, a solução depende do caso concreto e do entendimento de cada tribunal.
“A Segunda Seção acolheu a proposta de afetação dos REsps ns. 1.874.133-SP e 1.883.871-SP ao rito dos recursos repetitivos, a fim de uniformizar o entendimento a respeito da seguinte controvérsia: "definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial".”
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T4 - QUARTA TURMA · Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA · j. 22/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS OBRIGAÇÕES. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO.I. Razões de decidir1. São penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. Precedentes.II. D…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES INDEVIDA.1. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange tanto a situação em que, não houver, no segundo leilão, lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação quanto para a hipótese em que não houver nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.2. Frustrado o segundo leilão de imóvel dado como garant…
j. 08/06/2026
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. DOIS LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Recurso especial voltado contra acórdão que, em contrato de alienação fiduciária de imóvel, após dois leilões negativos e subsequente adjudicação do bem pel…
j. 01/06/2026
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PMCMV. DIREITOS AQUISITIVOS. SÚMULA 83/STJ. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL DEFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. NÃO PROVIMENTO.1. Se as questões em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação do art. 1.022 do Códi…
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 11/05/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES FRUSTRADOS. ADJUDICAÇÃO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA.1. Ação anulatória de leilão.2. Frustrado o segundo leilão do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário.3. A exigência de comunicação ao devedor fiduciante acerca das datas dos leilões ex…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 30/03/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 1. A decisão agravada autorizou a penhora do imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, com fundamento na natureza propter rem e na jurisprudência desta Corte. 2. Alegações de ineficácia prática da medida, suspensão da exec…
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