Por que o valor de referência unilateral é indevido
Muitas prefeituras mantinham tabelas de valor venal de referência e exigiam o ITBI sobre esse montante sempre que ele superava o preço da escritura. O STJ afastou essa prática: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade.
A tese também esclarece que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso. O Município, portanto, não pode impor de antemão um valor mínimo de tributação, seja por tabela de referência, seja pelo valor venal do IPTU.
O caminho correto para o fisco questionar o preço
Se a prefeitura entende que o preço declarado está abaixo do mercado, deve instaurar processo administrativo próprio, nos moldes do art. 148 do CTN, garantindo ao contribuinte a oportunidade de demonstrar o valor real da operação. Sem esse procedimento, a exigência sobre valor de referência tende a ser afastada pelos tribunais.
Quem pagou ITBI calculado sobre valor de referência superior ao preço pode discutir a diferença, mas a análise depende das circunstâncias de cada operação, que os tribunais examinam caso a caso.
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