Promessa de compra e venda de imóvel comercial sem registro vale contra a hipoteca de terceiro de boa-fé?

Por que a Súmula 308 não protege o comprador aqui

A Súmula 308 do STJ afasta a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante os adquirentes do imóvel, mas incide apenas nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, em que a garantia recai sobre imóvel residencial. Para imóveis comerciais, o entendimento consolidado é de que a súmula não se aplica.

Há precedentes admitindo que, mesmo em imóveis comerciais, a hipoteca posterior à promessa não atinge o promissário comprador, mas neles não se examinou a ausência de registro da promessa, que foi o ponto decisivo deste julgado.

O peso do registro imobiliário

Pelo art. 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro. Antes disso, a promessa de compra e venda gera apenas direito pessoal entre as partes; o efeito contra terceiros (erga omnes) depende do registro do instrumento no cartório de imóveis.

Sem essa formalidade essencial, o título não pode ser oposto ao terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial em hipoteca devidamente registrada e promoveu a penhora do bem nos termos da lei.

O que isso significa na prática

Quem compra imóvel comercial por promessa de compra e venda deve registrá-la no cartório imobiliário o quanto antes, sob pena de ver o bem alcançado por garantias constituídas em favor de terceiros de boa-fé. A anterioridade do contrato, sozinha, não protege o comprador, e os tribunais analisam a boa-fé e o registro em cada caso.

O que dizem os tribunais

Decisões recentes sobre o tema

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