Tema Repetitivo 209 (STJ) · REsp 1073846/SP
“O promitente vendedor é parte legítima para figurar no pólo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade.”
O promitente vendedor responde por ITR quando a venda não foi registrada no cartório?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Sim. O STJ fixou no Tema 209 que o promitente vendedor é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal de ITR quando não houve registro imobiliário do ato translativo de propriedade. Sem o registro em cartório, a propriedade continua formalmente com o vendedor, que pode ser cobrado pelo Fisco.
Por que o promitente vendedor continua respondendo
Enquanto o compromisso de compra e venda não é levado a registro no cartório de imóveis, a transferência da propriedade não se aperfeiçoa perante terceiros, inclusive perante o Fisco. Por isso, o STJ reconheceu que o promitente vendedor mantém legitimidade para responder à execução fiscal que cobra o ITR do imóvel.
A tese trata especificamente da legitimidade passiva na execução fiscal, ou seja, de quem pode ser cobrado judicialmente. Ela não impede que o Fisco também direcione a cobrança a outros possíveis sujeitos passivos, questão que os tribunais examinam caso a caso conforme a legislação do imposto.
O que isso significa na prática
Quem vendeu imóvel rural por compromisso de compra e venda e não providenciou o registro da transferência pode ser surpreendido por execução fiscal de ITR de períodos posteriores à venda. A defesa baseada apenas na existência do contrato não registrado tende a não afastar a legitimidade passiva.
Eventual direito de regresso contra o comprador, com base no contrato, é discussão entre as partes e não afeta a cobrança pelo Fisco. Regularizar o registro imobiliário é a forma de evitar a permanência do vendedor no polo passivo em cobranças futuras.
O que dizem os tribunais
Decisões recentes sobre o tema
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Acórdão
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Acórdão
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RECURSO ESPECIAL. PROPOSTA DE REVISÃO DE TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA Nº 886/STJ. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO TEMA À LUZ NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo nº …
Acórdão
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