Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Sim, com condições. O STJ, em entendimento divulgado em informativo de jurisprudência, admite que sociedades de propósito específico de incorporação imobiliária sem patrimônio de afetação peçam recuperação judicial, desde que não utilizem a consolidação substancial como forma de soerguimento e que a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei 4.591/1964.
A Lei 11.101/2005 não veda, em seu art. 2º, a submissão de incorporadoras ao regime recuperacional, nem exclui sociedades constituídas por prazo determinado, como as SPEs. Enquanto perdurar, a atividade gera empregos, beneficia consumidores e recolhe tributos, o que justifica sua preservação.
A incorporação imobiliária costuma se organizar como uma holding que controla várias SPEs, cada uma vinculada a um empreendimento. Os pedidos de recuperação feitos pelo grupo devem ser deferidos quando satisfeitos os requisitos legais, e a própria atividade tem caráter contínuo: encerrada uma obra, outra se inicia.
Quando há patrimônio de afetação, o regime de incomunicabilidade da Lei de Incorporações é incompatível com a recuperação: os créditos e obrigações do empreendimento afetado não podem ser novados nem contaminados pelas demais relações do grupo. Só eventuais sobras, após a entrega das unidades, voltam ao patrimônio geral da incorporadora.
Já a SPE sem patrimônio de afetação pode, a princípio, ter seus créditos novados. O que se veda é estruturar a recuperação em consolidação substancial, reunindo ativos e passivos da SPE com os de outras sociedades do grupo, salvo se os próprios credores considerarem essa solução mais benéfica.
Se a obra ficar paralisada por mais de 30 dias sem justa causa, ou com atraso excessivo, o juiz pode notificar o incorporador para retomá-la. Desatendida a determinação, a maioria absoluta dos adquirentes pode destituí-lo e prosseguir com a obra, extinguindo os compromissos de compra e venda. Nesse cenário, não há atividade a preservar e a recuperação fica inviável.
Se os adquirentes não optarem pela destituição, a recuperação judicial pode seguir seu curso normal. A verificação dessas condições depende das circunstâncias de cada empreendimento, que os tribunais examinam caso a caso.
“As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e que não administram patrimônio de afetação podem se valer dos benefícios da recuperação judicial, desde que não utilizem a consolidação substancial como forma de soerguimento e a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei n. 4.591/1964.”
Selecionadas automaticamente na nossa base e atualizadas com frequência.
T4 - QUARTA TURMA · Rel. MARIA ISABEL GALLOTTI · j. 30/06/2026
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Precedente…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 30/06/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ART. 67-A, §5º, DA LEI N. 4.591/1964. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL MÁXIMO. REDUÇÃO COM BASE NA PROPORCIONALIDADE E NA RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.1. O art. 67-A, §5º, da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 30/06/2026
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SUSPENSÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE DE JUSTIÇA.1. A Terceira Turma desta Corte Superior, ao apreciar Recurso Especial nº 1.958.062/RJ, assentou que as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária não podem se sujeitar à recupera…
Segunda Seção · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 16/06/2026
AGRAVO INTERNO NO CONFLITO DE COMPETÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTROVÉRSIA JÁ DEFINITIVAMENTE JULGADA. INEXISTÊNCIA DE FATO NOVO.1. Esta Corte já apreciou a controvérsia relativa à competência para a prática de atos executórios sobre o imóvel em conflito de competência anterior, ocasião em que se reconheceu que o bem, por integrar patrimônio de afetação, não se sujeita à recuperação judicial do grupo econômico.2. O agravo interno não apresenta subsí…
j. 01/06/2026
CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO…
Quarta Turma · Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti · j. 18/05/2026
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.1. Preclusão consumativa quanto ao capítulo relativo à revogação de tutela e à litigância de má-fé, não impugnado no agravo interno.2. Impugnação genérica e insuficiente dos fundamentos da decisão agravada quanto à suspensão do cumprimento de sentença.3. Crédito submetido ao regime …
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