Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Em regra, a partir da alienação do imóvel em leilão. O STJ definiu que o termo inicial da taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei 9.514/1997, em sua redação originária, é a data da arrematação e, apenas em casos excepcionais, a data da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
A propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena: ela existe apenas como garantia da dívida, conforme o art. 1.367 do Código Civil. O credor fiduciário não tem os direitos de usar e fruir do imóvel, mesmo após a consolidação, restando-lhe dispor do bem e reavê-lo. Por isso, não faz jus aos frutos, como a taxa de ocupação, enquanto o imóvel permanece afetado à garantia.
A lei também impõe rito célere à alienação extrajudicial: o primeiro leilão deve ocorrer em trinta dias após o registro da consolidação, o que concretiza o dever de mitigar o próprio prejuízo. Se os leilões se frustram e a dívida se extingue, o imóvel passa a integrar plenamente o patrimônio do credor, que a partir daí faz jus à taxa.
Quando não há alienação, mas adjudicação do bem, o art. 37-A recebe interpretação analógica e a adjudicação serve de termo inicial. Além disso, se o devedor obtém suspensão judicial dos leilões, postergando indevidamente a reintegração do credor, justifica-se a incidência da taxa desde a consolidação da propriedade, para indenizar o período de indevido alijamento da posse.
Na prática, o mutuário que permanece no imóvel após a consolidação não deve, em regra, taxa de ocupação relativa ao período anterior ao leilão, salvo nessas hipóteses excepcionais, que os tribunais verificam caso a caso.
“O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.”
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 12/08/2026
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA · j. 15/06/2026
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 08/06/2026
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 18/05/2026
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. MOURA RIBEIRO · j. 18/05/2026
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T3 - TERCEIRA TURMA · Rel. NANCY ANDRIGHI · j. 11/05/2026
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