Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Em regra, a partir da alienação do imóvel em leilão. O STJ definiu que o termo inicial da taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei 9.514/1997, em sua redação originária, é a data da arrematação e, apenas em casos excepcionais, a data da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.
A propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena: ela existe apenas como garantia da dívida, conforme o art. 1.367 do Código Civil. O credor fiduciário não tem os direitos de usar e fruir do imóvel, mesmo após a consolidação, restando-lhe dispor do bem e reavê-lo. Por isso, não faz jus aos frutos, como a taxa de ocupação, enquanto o imóvel permanece afetado à garantia.
A lei também impõe rito célere à alienação extrajudicial: o primeiro leilão deve ocorrer em trinta dias após o registro da consolidação, o que concretiza o dever de mitigar o próprio prejuízo. Se os leilões se frustram e a dívida se extingue, o imóvel passa a integrar plenamente o patrimônio do credor, que a partir daí faz jus à taxa.
Quando não há alienação, mas adjudicação do bem, o art. 37-A recebe interpretação analógica e a adjudicação serve de termo inicial. Além disso, se o devedor obtém suspensão judicial dos leilões, postergando indevidamente a reintegração do credor, justifica-se a incidência da taxa desde a consolidação da propriedade, para indenizar o período de indevido alijamento da posse.
Na prática, o mutuário que permanece no imóvel após a consolidação não deve, em regra, taxa de ocupação relativa ao período anterior ao leilão, salvo nessas hipóteses excepcionais, que os tribunais verificam caso a caso.
“O termo inicial da exigibilidade da taxa de ocupação de imóvel alienado fiduciariamente em garantia, conforme previsão da redação originária do art. 37-A da Lei 9.514/97, inicia-se após a data da alienação em leilão e, em casos excepcionais, a partir da data da consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.”
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Terceira Turma · Rel. Ministro Humberto Martins · j. 30/06/2026
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Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PELO CREDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES INDEVIDA.1. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange tanto a situação em que, não houver, no segundo leilão, lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação quanto para a hipótese em que não houver nenhum lance advindo de pretensos arrematantes.2. Frustrado o segundo leilão de imóvel dado como garant…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 15/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 568/STJ.1. Discute-se nos autos acerca do termo inicial de incidência da indenização pela ocupação do imóvel no caso de rescisão contratual.2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que, rescindido o contrato, as partes retornam ao estado anterior, o que resulta no pagamento de indenização …
j. 08/06/2026
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. DOIS LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA. EXONERAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À RESTITUIÇÃO DE DIFERENÇA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Recurso especial voltado contra acórdão que, em contrato de alienação fiduciária de imóvel, após dois leilões negativos e subsequente adjudicação do bem pel…
j. 25/05/2026
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO (ARTS. 1.022 E 489 DO CPC). INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE REENQUADRAMENTO JURÍDICO QUE ESBARRA EM PREMISSA FÁTICA FIXADA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 7/STJ, 283/STF E 284/STF. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.1. Embargos de declaração opostos por banco contra acórdã…
j. 25/05/2026
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