Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Não. O STJ definiu no Tema 39 dos recursos repetitivos que a mera existência de ação pedindo a nulidade do registro imobiliário não basta para afastar a legitimidade ativa de quem, com base nesse mesmo registro, ajuíza ação reivindicatória. O proprietário registral pode reivindicar o imóvel enquanto o registro não for desconstituído.
A reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário, e a legitimidade para propô-la se apoia no registro do imóvel. A tese esclarece que o simples ajuizamento de uma ação questionando a validade desse registro não retira, por si só, a condição de parte legítima do titular registral.
O fundamento está na presunção que acompanha o registro: enquanto não desconstituído, ele continua produzindo efeitos, inclusive o de habilitar o titular a defender a propriedade em juízo.
A tese trata de legitimidade ativa, não do resultado final da disputa. Se a ação de nulidade vier a ser julgada procedente e o registro for invalidado, isso naturalmente repercute na pretensão reivindicatória. O que não se admite é extinguir a reivindicatória de plano apenas porque existe outra ação em curso contra o registro.
A relação concreta entre as duas demandas (suspensão, reunião de processos ou julgamento independente) depende das circunstâncias de cada caso, e os tribunais examinam essas situações caso a caso.
“A mera existência de ação tendo por objeto a declaração de nulidade de registro imobiliário não é suficiente para se concluir pela ilegitimidade ativa daquele que, com base nesse mesmo registro, ajuíza ação reivindicatória.”
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T2 - SEGUNDA TURMA · Rel. TEODORO SILVA SANTOS · j. 01/07/2026
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE ATÉ O REGISTRO. CONVENÇÃO PARTICULAR INOPONÍVEL AO ERÁRIO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. Enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, subsiste a legitimidade do alienante para responder pelos débitos de IPTU relativos a fatos geradores anteriores ao registro da transmissão.2. A alienação…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 16/06/2026
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. POSSE INJUSTA. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundada na Súmula 83/STJ, na ausência de violação do art. 489, §1º, IV, do Có…
j. 08/06/2026
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS NÃO OBSERVADOS. REVALORAÇÃO JURÍDICAS DOS FATOS INCONTROVERSOS. POSSIBILIDADE. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA.1. O Superior Tribunal de justiça admite a revaloração jurídica de fatos incontroversos delineados pelas instâncias ordinárias, com vistas à adequada observância das normas legais e da jurisprudência desta Corte Superior, não sendo o caso de aplicação da Súmula…
j. 01/06/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. MORTE DO DOADOR. NATUREZA PETITÓRIA. TÍTULO HÁBIL À POSSE. DESNECESSIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA O FIM ESPECÍFICO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. ALINHAMENTO À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA Nº 284/STF.1. A…
Terceira Turma · Rel. Ministra Nancy Andrighi · j. 22/04/2026
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO, CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de nulidade de ato jurídico, cancelamento de registro imobiliário c/c reintegração de posse e reparação de danos materiais. 2. Ausentes os vícios…
Terceira Turma · Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva · j. 30/03/2026
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE ATIVA. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Se os artigos apontados como violados não apresentam conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial e para infirmar as conclusões do acórdão recorrido, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. A deficiência na fundamentação recursal (Súmula nº 284/STF) i…
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