Informativo 737 do STJ · RE 75.189
“O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de cinco anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.”
A renovação compulsória de aluguel comercial pode ter prazo maior que cinco anos?
Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Resposta rápida
Não. O STJ, em entendimento divulgado em informativo, reafirmou que o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial é de cinco anos, ainda que o contrato original tenha vigência superior. Um contrato de quase 13 anos, por exemplo, só pode ser renovado judicialmente por cinco anos, e não pelo mesmo período.
A origem e a consolidação do limite de cinco anos
A orientação vem de longa data: ainda sob a antiga Lei de Luvas (Decreto 24.150/1934), o STF firmou que a prorrogação judicial da locação para fundo de comércio deveria observar o prazo do contrato anterior, desde que não excedesse cinco anos. O STJ acolheu essa interpretação e a manteve após a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), agora à luz do art. 51.
Assim, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o teto de cinco anos previsto no inciso II do art. 51. O caso julgado não envolvia soma de contratos sucessivos (accessio temporis), mas um único contrato de 12 anos e 11 meses que se pretendia renovar por igual período.
A razão prática do limite
O STJ ponderou que permitir renovação compulsória por prazo superior a cinco anos desestimularia contratos de locação comercial mais longos e representaria, de certa forma, uma expropriação do imóvel do proprietário, obrigado a manter a relação locatícia sem interesse, especialmente porque sucessivas renovatórias podem ser ajuizadas.
O limite equilibra a proteção do fundo de comércio do locatário com o direito de propriedade do locador.
O que isso significa na prática
O locatário de contrato longo pode ajuizar a renovatória, mas a renovação judicial ficará limitada a cinco anos; nada impede, ao final, nova ação renovatória, preenchidos os requisitos legais. Situações de soma de contratos sucessivos para atingir o prazo mínimo da renovatória seguem lógica própria, e os tribunais examinam os requisitos caso a caso.
O que dizem os tribunais
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