Atualizado em 07/07/2026 · Fundamentado em jurisprudência de STJ
Em regra, não. No Tema 1095, o STJ fixou que, no contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrado em cartório, a resolução por inadimplemento do devedor constituído em mora segue a Lei 9.514/1997, legislação específica que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesse procedimento.
A Lei 9.514/1997 disciplina todo o procedimento de resolução do contrato garantido por alienação fiduciária: constituição em mora, possibilidade de purgação, notificação dos leilões e, após a venda do bem, devolução ao devedor do valor que sobejar a dívida, despesas e encargos, incluída a indenização de benfeitorias.
Segundo o STJ, não há verdadeiro conflito com o art. 53 do CDC, que veda a perda total das prestações pagas: ambos os regimes buscam evitar o enriquecimento indevido do credor. A lei especial, além de posterior e específica, já prevê a transferência ao devedor do que exceder o montante da dívida no leilão.
A aplicação da Lei 9.514/1997 com afastamento do CDC exige três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e adequada constituição em mora. Ausente qualquer deles, a tese vinculante não incide.
Se não houver inadimplemento, ou se o devedor não tiver sido constituído em mora, a solução do contrato pode seguir a legislação civil ou, conforme as características das partes, o próprio CDC. Nem todo contrato imobiliário com alienação fiduciária é relação de consumo, e os tribunais verificam esse enquadramento caso a caso.
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
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Terceira Turma · Rel. Ministra Daniela Teixeira · j. 15/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFICÁCIA INTER PARTES. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 SOBRE O CDC. ÓBICES SUMULARES. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.I. Caso em exame1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, com fundamento nas Súmulas n. 7/STJ e n. 83/STJ, em controvérsia relativa a contrato de promessa de compra e venda com pact…
j. 08/06/2026
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.1. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidam…
j. 01/06/2026
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PREVALÊNCIA DA LEI N.º 9.514/1997.I. CASO EM EXAME1. O agravo interno. Agravo interno interposto por instituição financeira contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, sob o fundamento de incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, em controvérsia relativa a contrato de financiamento imobiliário com cláusul…
Quarta Turma · Rel. Ministro João Otávio de Noronha · j. 18/05/2026
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA IMOBILIÁRIA. VALIDADE DO CONTRATO E INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJSP que manteve a sentença de improcedência, reconheceu a validade da alienação fiduciária sob a Lei n. 9.514/1997, afastou a aplicação do art. 53 do CDC e majorou os honorários.2. A controvérsia envolve ação declaratória de…
j. 18/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS. EXTINÇÃO COMPULSÓRIA DA DÍVIDA E EXONERAÇÃO DO CREDOR. ART. 27, §§ 5º E 6º, DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1.095/STJ. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA AFASTADO.1. A controvérsia restringe-se à mera qualificação jurídica de fatos incon…
Terceira Turma · Rel. Ministro Moura Ribeiro · j. 11/05/2026
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 10 DO CPC. DECISÃO SURPRESA. AFASTAMENTO. LEI N. 9.514/1997. TEMA 1.095/STJ. CONTRATO ENTRE PARTICULARES FORA DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. EFICÁCIA INTER PARTES MANTIDA. REGISTRO IMPRESCINDÍVEL PARA ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 …
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